Rückschau: Baurecht
Schwarzbau trotz Genehmigung?
Sendeanstalt und Sendedatum: WDR, Samstag, 6. Februar 2010
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von Michael Houben
Eine Neubausiedlung in Neubrandenburg: Anfang der 90er-Jahre baute der Polizeibeamte Mario Möller dort ein Haus und eine Doppelgarage mit Flachdach. 1999 startete er eine Bauvoranfrage beim zuständigen Landratsamt, weil er auf die Garage ein Schrägdach aufsetzen wollte. Kein Problem meinte die Baubehörde, und machte genaue Auflagen, wie das Dach auszuführen sei. Mit diesen Vorgaben beauftragte Mario Möller einen Architekten. Der Bauplan wurde genehmigt. Doch kaum standen Wände und Dachstuhl, beschwerten sich die Nachbarn und zogen vor Gericht. Das entschied: Der Bauantrag sei in dieser Form nicht genehmigungsfähig gewesen, die Dachneigung sei durch ein Oberlicht etwas größer als erlaubt, die Seitenwand vierzig Zentimeter zu lang. Da der zusätzliche Stauraum über der Garage vom Haus aus zugänglich sei, sei die Garage nun juristisch keine Garage mehr. Ein solcher Bau an der Grundstücksgrenze sei aber nicht zulässig, die Baugenehmigung sei zu widerrufen.
Vergebliche Rettungsversuche
Mario Möller ging erneut zum Bauamt. Dort wurde ihm empfohlen, einen neuen Bauantrag einzureichen. Dabei sollte er den Teil des Garagendaches, der vom Haus aus erreichbar sei, durch eine Trennwand so verkleinern, dass er drei Meter vor der Grundstücksgrenze endet. Der Architekt zeichnete entsprechende Pläne, die wieder genehmigt wurden - allerdings mit dem Hinweis, er möge bitte die Rechtsgültigkeit der Baugenehmigung abwarten, die Frist also, in der die Nachbarn die neue Genehmigung anfechten könnten.
Die Nachbarn klagten erneut gegen die Baugenehmigung. Das zuständige Gericht teilte mit, die Bearbeitung würde mindestens ein Jahr dauern. Der Rohbau war nur provisorisch mit Planen abgedeckt. Weil er direkt an sein Haus anschloss, war auch dessen Dach zum Teil abgedeckt. Es war ein stürmischer Herbst, der Wind zerriss immer wieder die Planen, Wasser drang ein. Mario Möller wusste sich nicht anders zu helfen, als den Dachstuhl entsprechend der neuen Genehmigung zu modifizieren und die geforderte Trennwand einzuziehen. Schließlich deckte er das Dach ein. Den Bau ließ er vom Bauamt abnehmen. Das erklärte, der Ausbau entspräche der Genehmigung und: jetzt müsse man mal abwarten.
Fast zwei Jahre später entschied das zuständige Verwaltungsgericht zugunsten der Nachbarn. Die Genehmigung sei falsch gewesen und zurückzuziehen. Das Bauamt, das den Bau genehmigt hatte, reagierte prompt und verfügte den Abriss. Es drohte sogar ein Zwangsgeld an, falls der Abriss nicht durchgeführt würde. Der Bau wurde also abgerissen.
Wer zahlt den Schaden?
Bau und Abriss kosten Mario Möller insgesamt über 50.000 Euro. Da er nach der ersten Bauvoranfrage nur das gebaut hatte, was die Behörde genehmigt hatte, müsse die doch haften, dachte er. Er verklagte das Bauamt auf Schadensersatz und ging bis vor das Oberverwaltungsgericht Rostock. Das entschied, die Baugenehmigung sei zwar fahrlässig erfolgt, doch ein Amt dürfe sich irren. Allein der Architekt müsse wissen, was den Vorschriften entspricht. Wenn überhaupt jemand, dann sei der haftbar. Der Anwalt von Mario Möller wollte den Architekten auf Schadensersatz verklagen, doch der war inzwischen insolvent. Mario Möller droht nun auf seinem Schaden sitzen zu bleiben.
Wie konnte das passieren?
Bauamtsleiter Manfredt Kindt gibt zu, dass die Baugenehmigung fehlerhaft war, allerdings habe man nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt. Die Vorschriften des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern waren zu dieser Zeit noch relativ neu. Grundsatzurteile oder juristische Kommentare dazu lagen noch nicht vor. Man habe sich daher bei der Auslegung auf jahrzehntelange Rechtspraxis in westlichen Bundesländern orientiert. Die dortigen Vorschriften seien aber in einigen Details unterschiedlich. Man habe sich daher in einer gewissen Grauzone bewegt. Erst durch diesen Fall sei in Mecklenburg-Vorpommern erstmals gerichtlich in einem solchen Fall über die Auslegung der Vorschriften entschieden worden. Mittlerweile sei das Baurecht jedoch noch einmal verändert worden und würde restriktiver ausgelegt. Inzwischen sei klar, dass ein derartiger Umbau der Garage nicht mehr genehmigt werden könne.
Wie kann man sich schützen?
Letztendlich ist der Architekt eines Gebäudes dafür verantwortlich, dass seine Planung die Vorschriften einhält. Um ihn später für eventuelle Fehler haftbar machen zu können, muss ein eindeutiger Vertrag geschlossen werden. Und natürlich sollte der Architekt im Ernstfall zahlungsfähig sein beziehungsweise über eine Haftpflichtversicherung verfügen.
Dr. Anke Leineweber, Fachanwältin für Baurecht und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Baurecht des deutschen Anwaltvereins, bestätigt, dass in diesem Fall alle Beteiligten grundlegende Fehler gemacht haben. Das Bauamt hat etwas genehmigt, was tatsächlich kaum zu genehmigen war.
Der Architekt hätte wissen müssen, dass jede Baugenehmigung erst dann rechtskräftig wird, wenn sie von möglichen Betroffenen nicht innerhalb der Einspruchsfrist angefochten wird. Die Frist beginnt, sobald sie die Pläne kennen. Falls sie ihnen nicht vorab vorgelegt werden, beginnt die Frist, wenn die Nachbarn im Zuge der Bauarbeiten sehen, was gebaut wird. In einigen Bundesländern muss deshalb bereits bei Beantragung einer Baugenehmigung nachgewiesen werden, dass die Nachbarn einverstanden sind. Der Bauherr muss ihnen bereits im Vorfeld die Planung vorlegen und Unterschriften zur Einwilligung einholen. Auch dort, wo dies nicht zwingend vorgeschrieben ist, ist dieses Vorgehen hilfreich, um späteren Ärger zu vermeiden. Ein Architekt ist verpflichtet, den Bauherren auf diese Gefahren hinzuweisen. Gegen entsprechendes Honorar kann auch er die betroffenen Nachbarn informieren und deren Einwilligung einholen.
Der Anwalt von Mario Möller hätte wissen müssen, dass zunächst der Architekt auf Schadensersatz verklagt werden muss und eine Klage gegen die Genehmigungsbehörde erst dann Sinn macht, wenn der Architekt (oder seine Versicherung) nicht haftbar gemacht werden kann. Baurechtsexpertin Leineweber rät dringend, in solchen Fällen einen Anwalt zu beauftragen, der sich auf Baurecht spezialisiert hat und durch entsprechende Ausbildung und Erfahrung solche Fehler vermeiden kann. Mittlerweile sei klar, dass der Architekt nicht zur Haftung herangezogen werden kann. Das frühere Urteil des Oberverwaltungsgerichts legt zwar dar, dass in diesem Fall die Behörde wegen fahrlässiger Erteilung einer Baugenehmigung haften müsse. Doch dieser Anspruch ist im Verlauf der vergeblich geführten Prozesse mittlerweile verjährt. Ein weiterer Fehler des Anwalts.
Mario Möller bleibt nur eine Hoffnung: Für eindeutige Fehler muss auch ein Rechtsanwalt beziehungsweise dessen Versicherung haften - und zwar nicht nur für Anwalts- und Gerichtskosten fehlerhaft geführter Prozesse, sondern im Zweifelsfall auch für den Schaden, der seinem Mandanten durch die verlorenen Prozesse entstanden ist.
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Dieser Text informiert über den Fernsehbeitrag vom 06.02.2010. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
