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Die von der schwarz-gelben Koalition beschlossenen Änderungen im Mietrecht haben am 01.02.2013 überraschend den Bundesrat passiert. Eine Mehrheit gegen das Gesetz ergab sich nicht, da Niedersachsen noch von der CDU/FDP-Regierung vertreten wurde. Zwar ist künftig nur noch eine Erhöhung der Miete um 15 Prozent in drei Jahren möglich (bisher waren es 20 Prozent), andererseits dürfen Mieter bei energetischen Sanierungsmaßnahmen wie der Wärmedämmung die Miete erst ab dem vierten Monat der Baumaßnahmen mindern. Mieter, die nicht zahlen oder eine Wohnung verwahrlosen lassen, können bald schneller gekündigt werden.
Nachfolgend nun die wichtigsten Änderungen für Mieter und Vermieter, die voraussichtlich ab April 2013 gelten:
Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, so können die Mieter für die Dauer der Arbeiten regelmäßig die Miete mindern – dies entsprechend dem Umfang der Beeinträchtigungen, die sie während der Bauphase hinnehmen nehmen müssen. Dabei können durchaus 20 bis 50 Prozent herauskommen, die weniger überwiesen werden müssen, in Einzelfällen auch mehr. Daran ändert sich nichts, sofern lediglich "modernisiert" wird, etwa wenn der Vermieter ein Bad renovieren lässt.
Für "energetische" Modernisierungen sieht das neue Recht jedoch vor, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist, während die Mieter auf einer Baustelle mit Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall leben. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Dämmung der Außenhaut des Gebäudes oder der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Vom vierten Monat an kann dann aber – wie bisher – eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahmen bis dahin nicht abgeschlossen sind und die Nutzung der Wohnung deshalb weiter beeinträchtigt ist.
Wichtig: Auch Maßnahmen, die lediglich dazu beitragen, dass Energie "effizienter genutzt" wird, gelten als energetische Modernisierungen und lösen Mieterhöhungen aus. Voraussetzung ist damit nicht mehr, dass Mieter Heizenergie und damit Kosten einsparen können. Selbst wenn der Vermieter eine unwirtschaftliche Heizungsanlage erneuert, muss der Mieter die daraus resultierende höhere Miete berappen (rein Klima schützende Maßnahmen oder Aufwendungen für die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter ins das öffentliche Stromnetz einspeist, müssen die Mieter zwar dulden, der Vermieter darf deshalb aber nicht die Miete erhöhen).
Das bisherige Recht, nach dem die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich bis zu 11 Prozent auf die Miete umgelegt werden können, ist nicht verändert worden. Dasselbe gilt für die energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Inwieweit aufgrund solcher Maßnahmen tatsächlich Energie – und damit auch Kosten – eingespart werden können, spielt bei dieser Form der Mieterhöhung keine Rolle.
Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorbrachte, dass die Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn "unzumutbare wirtschaftliche Härte" sei. Diese Härtefallprüfung wird durch das neue Recht in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist von einem Monat darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften könne, so darf der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern der Einwand des Mieters berechtigt ist. Der Härteeinwand ist vom Mieter künftig "schriftlich und fristgebunden vorzubringen"; der Vermieter "soll" (nicht "muss") den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Mieter behält also seinen Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der von ihm vorgetragene Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
Vermieter können künftig gegen das so genannte Mietnomadentum verbessert vorgehen, um ihre Wohnungen wiedervermieten zu können.
Das Gesetz sieht bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen und anschließendem Verkauf einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor. In den Bundesländern kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Personengesellschaften (etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) konnten dieses Recht bisher umgehen, indem einzelne Gesellschafter Eigenbedarf geltend machten, bevor "umgewandelt" wurde. Diese Gesetzeslücke gibt es beim neuen Recht nicht mehr.
Vermieter dürfen im Normalfall die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen – allerdings nur bis zur Höhe der "ortsüblichen Vergleichsmiete". Das neue Recht räumt den Landesregierungen ein, für Gebiete, in denen die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist", eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen. Danach dürften Mieten in bestehenden Mietverhältnissen höchstens um 15 Prozent in drei Jahren steigen. Obergrenze bleibt die "ortsübliche Vergleichsmiete". Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Mietsteigerungen vorsehen.
Vermieter dürfen ihren Mietern höhere Mieten abverlangen, wenn der Mietzins für die betreffenden Wohnungen unter denen liegt, die "ortsüblich" sind (siehe vor). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus "den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind". Neu ist, dass nun auch der Aufwand für energetische Maßnahmen Einfluss nehmen wird auf die am Ort übliche Miete – unabhängig davon, ob für die zu beurteilende Wohnungen solche Maßnahmen bereits durchgeführt worden sind.
Nach wie vor haben neue Mieter ihrem Vermieter eine Kaution zu zahlen, und zwar in Höhe von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Das kann von vornherein in einer Zahlung geschehen, aber auch in drei Monatsraten. Das neue Recht gibt dem Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos wieder aufzukündigen, wenn der Mieter sich für die Ratenzahlung entschieden hat und mit zwei Beträgen in Verzug ist.
Dieser Text informiert über den Fernsehbeitrag vom 14.02.2013. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
