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Mietspiegel – falsche Berechnungsgrundlage auf Kosten der Mieter

Verzerrter Mietspiegel

Mietspiegel – falsche Berechnungsgrundlage auf Kosten der Mieter | Video verfügbar bis 01.11.2018

– Bundesweit gibt es fast 1.000 Mietspiegel als Orientierung auf dem Wohnungsmarkt.
– Die Berechnungsgrundlagen sind aber irreführend.
– Der Mieterbund fordert dringend eine Reform des Mietspiegels.

Sonntagmorgen in einer Saarbrücker Kneipe. Anne-Sophie K. und Marvin H. durchstöbern das Internet nach Wohnungen. Beide studieren und wohnen in der Landeshauptstadt. Bisher leben sie in getrennten WGs. Sporadisch schauen sie nach einer gemeinsamen Wohnung. Doch der Markt ist im unteren und mittleren Preissegment wie leergefegt. Es gibt fast nichts, was groß genug, schön und bezahlbar wäre.

Anne-Sophie K., Lehramtsstudentin: "Es ist schon sehr schwierig, als Student eine Wohnung zu finden, weil es auch ausgenutzt wird. Es wird gesagt ok, sie brauchen jetzt dringend eine Wohnung, sind auf der Suche. Ich kann es auch nicht so gut nachvollziehen, wenn die Preise viel zu überzogen sind."

Berlin
Der Mietspiegel stellt oft die ortsüblichen Mietpreise verzerrt dar.

Mietspiegel – Vermeintliche Richtschnur mit falschen Daten?

Beim Vergleich der Mieten sollten sogenannte Mietspiegel eigentlich eine Hilfe sein. Darin werden Wohnungen nach Lage, Größe, Alter, Ausstattung und Zustand bewertet. Bundesweit gibt es fast 1.000 Mietspiegel – vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten. Zur Orientierung für Mieter und Vermieter. Und oft auch als Richtschnur für Kommunen ohne eigene Erhebung.

Mietspiegel sind für beide Seiten sinnvoll – wenn sie von den richtigen Daten ausgehen. Aber genau das ist der Haken. Denn entgegen landläufiger Meinung bilden sie nur einen Bruchteil des Wohnungsmarktes ab.

Durchschnittsmiete: Günstige Wohnungen oft nicht erfasst

Bei der Berechnung der Vergleichsmieten zählen nur neue Verträge oder Mieterhöhungen aus den letzten vier Jahren. Also in der Regel nur die Teuersten. Die große Masse der oft viel günstigeren laufenden Bestands- und Sozialmieten bleibt außen vor. Das treibt vor allem in den Metropolen die Zahlen noch steiler nach oben als sie es ohnehin schon tun. Das ist auch Jutta V. aufgefallen. Die Beamtin hat einen zweiten Wohnsitz in Koblenz. Der jüngste Steuerbescheid der Stadt machte sie stutzig. Denn die Zweitwohnsitzsteuer wurde nicht nach ihrer tatsächlichen Kaltmiete berechnet, sondern nach dem Mietspiegel der Stadt.

Jutta V., Verwaltungsbeamtin: "Ich wohne seit mehr als fünfzehn Jahren hier, und diese Miete wird nicht mehr als ortsüblich angesehen, weil man in diesem Mietspiegel eben überwiegend neue Mietverträge reingerechnet hat. Ich habe eine Kaltmiete von 495 Euro. Und das ist, wie gesagt, ein alter Vertrag. Und der Mietspiegel sieht dafür locker mal zwölf Prozent mehr vor." Für ihre Zweitwohnsitzsteuer sind das pro Jahr etwa 70 Euro mehr. Noch härter trifft es natürlich alle, die gerade eine neue Wohnung suchen. Die Stadtverwaltung von Koblenz äußert sich nicht zu dem konkreten Fall. Grundsätzlich liege es jedoch im städtischen Ermessen, den Mietspiegel als Grundlage für die Zweitwohnsteuer heranzuziehen. Das Koblenzer Verwaltungsgericht habe diese Praxis bereits bestätigt. Jutta V. will sich trotzdem juristisch wehren.

Niedrigere Vergleichsmieten: Berechnungsdauer für Mietspiegel ausweiten

Während die Politik noch über die Mietpreisbremse streitet, haben die Mietspiegel auf die Explosion der Wohn-Kosten schon seit mehr als zwanzig Jahren einen mindestens ebenso starken Einfluss. Dabei gäbe es eine ganz einfache Möglichkeit, die Steigerungen in den Ballungsgebieten zu dämpfen. Würde der Berechnungszeitraum im Mietspiegel von vier auf zehn Jahre erweitert, hätte dies starke Auswirkungen – zugunsten der Mieter. Vor allem in den Metropolen würden die Vergleichsmieten deutlich sinken. Die Zahlen stammen kurioserweise aus der Branche selbst. Der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Dr. Marco Wölfle von der Steinbeis-Hochschule in Freiburg hat die Folgen einer Mietspiegel-Reform untersucht. Im Auftrag des Immobilienverbandes Deutschland. Seine Ergebnisse sind eindeutig:

"Wenn wir jetzt den Mietspiegelzeitraum von vier auf zehn Jahre verlängern, reduzieren wir die Vergleichsmiete in den Großstädten in vielen Fällen um einen zweistelligen Prozentbereich. Sprich: Mehr als zehn Prozent geht die Vergleichsmiete zurück. Und das führt dazu, dass natürlich auf der Vermieterseite was wegkommt, dem Vermieter geht’s dadurch schlechter, weil er mit dieser Rendite auch gerechnet hat."

Renditeverluste: Immobilienlobby wehrt sich

Die Immobilienbranche kämpft deshalb mit harten Bandagen gegen eine Änderung. Schließlich geht es um Milliarden. Die aggressive Kritik war eine Reaktion auf einen Vorstoß von Heiko Maas, derzeit noch geschäftsführend im Amt als Justizminister. Doch die Verbesserung für die Mieter wurde von der Union verschleppt und verhindert. Heiko Maas: "Wohnungen sind keine Ware."

Zumindest keine Ware wie jede andere. Und nicht für Mieter und kleine private Vermieter. Für die professionellen Großanbieter aber durchaus. Und die hatten schon immer starke Verbündete. Schon 1993 verhinderte die Union eine Änderung zugunsten der Mieter. Gemeinsam mit der FDP. Bereits damals gab es den Vorschlag, den Berechnungszeitraum für die Mietspiegel auf zehn Jahre zu erweitern, um den Anstieg der Mieten nicht zu beschleunigen. Am Ende wurde nur von drei auf vier Jahre verlängert. Mehr ließen die Lobbys nicht zu.

Mietspiegelreform: Für Mieterbund längst überfällig

Der Deutsche Mieterbund hält eine Reform der Mietspiegel-Berechnung für längst überfällig. Schließlich hätten jahrzehntelang hauptsächlich die Vermieter profitiert. Kai Werner, Vorsitzender Mieterbund Saarland: "Durch die Mietpreise werden sicherlich keine Enteignungen durchgeführt, sondern hier werden unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Situation der Mieter, die ja auch die Mieten zahlen müssen, gerechtere Situationen herbeigeführt. Und vor dem Hintergrund der jetzigen Regierungssuche sollte auf jeden Fall die neue, verantwortliche Regierung auch diesen Aspekt der Mietspiegel aufnehmen und nicht vergessen und für ein soziales Mietrecht sorgen."

Bei den Berliner Koalitions-Sondierungen wird das Thema vermutlich gar keine Rolle spielen. Dabei wäre eine Reform sehr einfach umzusetzen. Und wenn Normalverdiener nicht immer mehr Geld zum Wohnen ausgeben müssten, hätte das eine echte Konjunkturspritze werden können.

Ein Beitrag von Wilfried Voigt

Stand: 03.11.2017 17:51 Uhr