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Wie Wohnungseigentümer ganz legal Mieten explodieren lassen

PlayEin eingerüstetes Haus
Wie Wohnungseigentümer ganz legal Mieten explodieren lassen | Video verfügbar bis 17.08.2017

Seit 13 Jahren wohnt Familie Schumm in einer Berliner Altbauwohnung. Doch wenn die angekündigte Mieterhöhung von 400 Euro im Monat kommt, muss sie hier raus. Die Mieterhöhungen betreffen alle Mieter ihres Hauses und auch Mieter aus anderen Häusern. Einige haben sich zusammengeschlossen, denn sie wollen sich die extremen Mieterhöhungen nicht gefallen lassen.

Vor der Fassade eines Mehrfamilienhauses steht ein Baugerüst
Nicht immer sind Sanierungen wirtschaftlich.

Was ist passiert? 2006 wurden die Häuser der Mieter laut Grundbucheintrag von der Firma Phoenix III mit Sitz in Luxemburg gekauft. Nach Auffassung der Mieter wie Familie Schumm ruhen seitdem notwendige Reparaturen, wie sich an vielen Stellen ihrer Wohnung erkennen lässt. Auch die Instandsetzung der Balkone wurde zwar vor Jahren begonnen, aber offenbar nicht zu Ende geführt. Giles Schumm berichtet:

"Einer haben sie den Boden einfach raus geklopft und dann gelassen. Unsere Nachbarn haben seit drei Jahren keinen Balkon mehr. Mit uns war es nicht schlimm: Sie haben nur die Träger offen gemacht und dann nichts mehr gemacht."

Modernisieren statt reparieren

Statt der Fortführung der Instandsetzungsarbeiten wurden den Mietern Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Die alten Öfen wurden herausgerissen und Heizungen eingebaut. Das ist durchaus eine Verbesserung der Wohnqualität. Die Miete der Schumms stieg von 537 Euro auf 700 Euro. Denn im Gegensatz zu Instandsetzungen kann der Vermieter bei Modernisierungen, elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen, und zwar zeitlich unbegrenzt.

Schon bald werden weitere Modernisierungen angekündigt: Die Fassaden der Häuser sollen eine komplette Wärmedämmung bekommen. Die alten Fenster sollen durch neue mit Dreifachverglasung ersetzt werden. Für Familie Schumm heißt das, die Miete wird weiter steigen und könnte dann sogar bei 962 Euro liegen, was einer Erhöhung von 79 Prozent entspräche.

Unwirtschaftliche Maßnahmen

Die Mieter der Häuser sehen in der energetischen Modernisierung überhaupt keinen Sinn. Sie dient ihrer Ansicht nach vor allem dem Zweck, ihre Miete nach oben zu treiben. Um das zu beweisen, haben die Mieter ein Gutachten in Auftrag gegeben und einen Sachverständigen vor Ort geholt. Konrad Fischer gilt als der Dämmkritiker Deutschlands. Seit Jahren setzt er sich mit der Frage auseinander, ob die Wärmedämmung tatsächlich zu Energieeinsparungen führt. Und er hat eine klare Antwort gefunden:

"Es gibt keine Energieersparnis durch Außendämmung. Die wissenschaftliche Seite zeigt das. Es gibt keine Beweise dafür. In der Berechnungsmethode, die eingeführt wurde, sind zwar theoretisch Ersparnisse feststellbar, aber die sind nicht wirtschaftlich. Das heißt, sie führen nicht zu einer ausreichenden Amortisation der Investition."

Dämmplatten stehen unter einem Baugerüst an einer Hauswand.
Mit energetischer Sanierung lässt sich die Miete in die Höhe treiben - auch wenn Kosten und Nutzen in keinem Verhältnis stehen.

Die Energieeinsparverordnung schreibt aber vor, dass die Maßnahme wirtschaftlich vertretbar sein muss. Ist sie das nicht, könne man sich befreien lassen. Solche Wirtschaftlichkeitsberechnungen und die damit verbundenen Befreiungen führt Konrad Fischer bundesweit durch. Auch für das Haus, in dem Familie Schumm lebt, ist die Prognose des Sachverständigen deutlich:

"Nach meiner Erfahrungen werden wir hier mit der Amortisationszeit, mit der fiktiven, deutlich über 50 Jahre liegen. Das ist unwirtschaftlich."

Nur der Eigentümer kann sich befreien lassen

Die Möglichkeit, sich von einer unwirtschaftlichen energetischen Sanierung befreien zu lassen, hat der Gesetzgeber aber nur für den Eigentümer vorgesehen. Mieter wie die Schumms müssen immer zahlen, auch wenn die Wärmedämmung praktisch keine Ersparnis bringt. Das bestätigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs, wonach es keine gesetzliche Grundlage dafür gibt, dass die Mieterhöhung von einer Heizkostenersparnis abhängig ist. Für den Architekten und Sachverständigen Konrad Fischer ist das ein unhaltbarer Zustand:

"Es ist einer der größten Skandale überhaupt, dass man hier wirklich wirtschaftlichen und technischen Unsinn treibt und sich im großen Stil bei den betroffenen Mietern bedient."

Politik nimmt Mieter nicht in Schutz

Der Gesetzesgeber müsste also die Rechte der Mieter stärken, sodass sie nur zahlen müssen, wenn sie auch entsprechend Heizkosten einsparen. Doch der aktuelle Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium sieht diesen Schritt nicht vor: Die Modernisierungsumlage soll lediglich von elf auf acht Prozent abgesenkt werden, doch schon dieser Minischritt wird derzeit von der CDU abgelehnt. Ob die Modernisierung tatsächlich zu Heizkosteneinsparungen führt, bleibt weiter unerheblich.

Klare Ziele

Für die Mieter hier in Berlin ist klar geworden: Für so manchen Vermieter scheint die energetische Modernisierung ein willkommenes Mittel zu sein, die Mieten nach oben zu treiben. So hat Giles Schumm herausgefunden, dass ihr Haus und viele weiterer Häuser in Berlin offenbar längst von der britischen Offshore Firma, Taliesin Property Fund Limited aufgekauft wurde.

Auf seiner Website formuliert das auf Jersey ansässige Unternehmen deutlich seine Ziele:

  • "Taliesin führe verschiedene Sanierungen durch, um die Mieten hoch zu treiben."
  • "Die Privatisierung also der Verkauf der Wohnungen habe Priorität."

Autorin: Christiane Cichy

Stand: 23.11.2016 14:25 Uhr

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Diese Sendung wurde vom
Mitteldeutschen Rundfunk produziert.