Rückschau: Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung
Geld zurück bei irrtümlicher Renovierung
Sendeanstalt und Sendedatum: SWR, Samstag, 12. September 2009
Die aktuelle Rechtsprechung
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Schönheitsreparaturen sind dem Gesetz nach Sache des Vermieters. Er darf diese Aufgabe aber dem Mieter übertragen und dies im Mietvertrag mit ihm vereinbaren. Der Mieter darf die Wohnung schließlich nach seinem Geschmack gestalten. Allerdings führen die vereinbarten Klauseln über Schönheitsreparaturen immer wieder zum Streit zwischen Mietern und Vermietern, letzte Instanz ist hierbei oftmals der Bundesgerichtshof (BGH). Dieser hat inzwischen viele, jahrelang gültige Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie dem Mieter einseitig zu viele Pflichten aufgebürdet haben.
Im Mai 2009 hat der BGH erneut die so genannte Endrenovierungsklausel gekippt. Eine Entscheidung, die auch für Schlagzeilen in der Tagespresse gesorgt hat. Denn zugleich hat er darauf hingewiesen, dass Mieter Rückforderungsansprüche gelten machen können. Im Klartext: hat ein Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsklausel im Mietvertrag irrtümlich seine Wohnung renoviert, muss ihm der Vermieter diese Kosten erstatten.
Unwirksame Klauseln
Viele Mietverträge wurden vor Jahren schon geschlossen. Die Entscheidungen des BGH wirken sich aber auch auf die in alten Mietverträgen vereinbarten Schönheitsklauseln aus und machen sie unter Umständen unwirksam. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt den Mietvertrag vom örtlichen Mieterverein prüfen zu lassen. Je nachdem wie der Vertrag formuliert wurde, ist der Mieter gar nicht zu einer Schönheitsreparatur verpflichtet.
Keine starren Fristen
Im Wesentlichen geht es darum, dass die Vereinbarung zur Schönheitsreparatur den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen soll. Denn es ist nachvollziehbar, dass ein Single, der vielleicht selten in seiner Wohnung ist, sie weniger abnutzt als eine vielköpfige Familie, die ständig darin lebt.
Allgemein üblich ist es zurzeit, eine normal bewohnte Wohnung in folgenden Zeitabständen zu renovieren:
- drei Jahre: Küche, Bad, Dusche
- fünf Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flur, Toilette
- sieben Jahre: Nebenräume wie Kammern usw.
Sind diese Zeitabstände als starrer Fristenplan formuliert, so sind sie unwirksam, sagt der BGH. Er fordert stattdessen eine weichere Formulierung: Steht im Mietvertrag "im Allgemeinen", "üblicherweise", "in der Regel"… "sollte in diesen Zeitabständen renoviert werden", dann ist die Schönheitsklausel wirksam vereinbart. Entscheidend ist immer, dass diese Fristen nicht zwingend vorgegeben sind. Der Mieter muss einwenden dürfen, dass der Zustand seiner Wohnung in Ordnung ist und dass noch kein Renovierungsbedarf besteht.
Quotenregelung
Viele Mietverträge enthalten eine Quoten- oder Abgeltungsklausel. Darin wird der Mieter verpflichtet, wenn die üblichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen sind, einen prozentualen Anteil möglicher Malerarbeiten zu bezahlen. Solche Quoten sind nur dann wirksam, wenn die Schönheitsreparaturklauseln, auf die sie sich beziehen, wirksam vereinbart sind. Die meisten Quotenklauseln sind aber aufgrund vieler Gerichtsurteile unwirksam. Hier empfiehlt es sich, den Mieterverein die Verpflichtung aus dem Mietvertrag überprüfen zu lassen.
Keine Pflicht zur Endrenovierung
Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Wenn es im Mietvertrag keine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen gibt, darf der Mieter ausziehen ohne Malerarbeiten durchzuführen. Manche Mietverträge enthalten so genannte "Endrenovierungsklauseln" oder auch "Klauseln zur Auszugsrenovierung". Diese Regelungen schreiben vor, dass am Ende eines Mietverhältnisses, beim Auszug, immer renoviert werden muss. Diese Klauseln sind unwirksam, gleichgültig, ob der Mieter zwei oder zwanzig Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Es kommt nicht mal auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung an.
Geld zurück?
Wer irrtümlich renoviert hat, bekommt Geld zurück. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass etwa zwei Millionen Mieter, die in den vergangenen drei Jahren nach ihrem Auszug die Wohnung renoviert haben, solch einen Rückforderungsanspruch haben. Der Vermieter muss gegebenenfalls folgende Beträge ersetzen:
- Materialkosten
- eigener Arbeitsaufwand
- Arbeitsaufwand der Helfer
- Kosten für Maler
Wer die Renovierung selbst gemacht hat, bekommt gegen Vorlage der Quittung nicht nur die Materialkosten ersetzt. Der Mieter kann auch einen angemessenen Ausgleich für seine Arbeit und die dadurch entgangene Freizeit einfordern. Der Deutsche Mieterbund geht von einem Stundensatz von 10 bis 12 Euro aus. Letztlich wird der BGH in den kommenden Jahren noch hierüber zu entscheiden haben. Ein ebensolcher Betrag darf auch für helfende Freunde und Verwandte eingefordert werden. Für Malerarbeiten eines Fachbetriebes muss dessen Rechnung vorgelegt werden.
Frist: drei Jahre
Der Anspruch auf Rückzahlung der Renovierkosten verjährt nach drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem renoviert wurde. Das heißt: wer im Juni 2006 renoviert hat, kann bis Ende 2009 dem Vermieter schreiben und sein Geld zurückfordern. Für Renovierungen im Jahr 2007 muss dies bis Ende 2010 geschehen.
Wichtig zu wissen
Eine einzige unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen macht sämtliche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen des Mietvertrages unwirksam. Das kann dazu führen, dass der Mieter überhaupt nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Wenn ein Vermieter versucht, mit dem Mieter während der Mietzeit neue, wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, ist der Mieter nicht verpflichtet eine Änderung des bestehenden Mietvertrages zu unterschreiben. Er darf die Einhaltung des bestehenden Mietvertrages verlangen.
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter
Aufgrund der immer komplizierter werdenden Rechtsprechung zu Schönheitsklauseln gehen manche Vermieter dazu über in ihre Mietverträge nur noch eine einzige Klausel hineinzuschreiben: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Damit ist alles gesagt. Der Mieter sollte zu den üblichen Fristen, sofern dies nötig ist, seine Wohnung renovieren.
Autorin: Christine Olderdissen
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Bücher und Urteile
Bücher:
Mieterlexikon, Ausgabe 2009/2010, 13 Euro;
Broschüre "Geld sparen beim Umzug", 6, Euro, erhältlich bei allen Mietervereinen oder beim Deutschen Mieterbund
Urteile:
BGH v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07
BGH VIII ZR 308/02;
BGH VIII ZR 316/06
Dieser Text informiert über den Fernsehbeitrag vom 12.09.2009. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
