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Was Deutschland bewegt: Wohnen. Mieten. Abzocken.

PlayImmer mehr Menschen gehen gegen steigende Mieten auf die Straße.
Was Deutschland bewegt: Wohnen. Mieten. Abzocken. | Video verfügbar bis 07.10.2020 | Bild: SWR / Hanspeter Michel

Dem Ehepaar Atorf in Stuttgart droht der Auszug, nachdem sie seit gut 50 Jahren in ihrer Wohnung leben. Die unglaubliche Geschichte, die sich hier abspielt, ist ein Albtraum für jeden Mieter. Die Kaltmiete für die 60 Quadratmeterwohnung soll um 700 Euro steigen: von sieben auf 19 Euro pro Quadratmeter.

"Wir haben eine Modernisierungsankündigung vom neuen Hausbesitzer bekommen, der das Haus letztes Jahr gekauft hat. Jetzt wird die Miete so stark steigen, dass wir uns das nicht mehr leisten können", sagt Jürgen Atorf.

Ehepaar A. wohnt seit 50 Jahren in derselben Wohnung.
Ehepaar A. wohnt seit 50 Jahren in derselben Wohnung.  | Bild: SWR / Claus Hanischdörfer

Die Schwäbische Bauwerk GmbH, der neue Vermieter der Atorfs, hat im Jahr 2018 Modernisierungen von rund 850.000 Euro angekündigt. Die Bewohner halten viele der Renovierungen für überflüssig, manche seien bereits in Eigenregie gemacht worden. Ein Teil der Kosten darf dennoch ganz legal auf die Mieter umgelegt werden.

Doch das Ehepaar Atorf will nicht ausziehen und kämpft. Hilfe erhalten sie vom Stuttgarter Mieterverein. Die Atorfs haben Glück. Das Immobilienunternehmen verkauft das Haus weiter, damit sind die dramatischen Mieterhöhungen wohl vom Tisch, dürfte die Miete um maximal 180 Euro steigen. Denn seit 2019 gilt eine neue Kappungsgrenze.

Explodierende Mietpreise

Die Atorfs sind kein Einzelfall. Immer mehr Geld flutet den Wohnungsmarkt, treibt die Preise nach oben. Allein 2018 flossen mehr als 250 Milliarden Euro in den Kauf deutscher Gebäude. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der Wert der Wohnimmobilien in vielen Städten verdoppelt – sind die Mieten bundesweit um 50 Prozent, in Berlin sogar um gut 70 Prozent gestiegen. Wie lässt sich die Explosion der Mietpreise stoppen? Was läuft schief?

Die Mieten sind in Berlin in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen.
Die Mieten sind in Berlin in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen. | Bild: SWR/Quelle: Bulwiengesa AG

"Wir haben angespannte Wohnungsmärkte mit sehr vielen Wohnungen für viele, die sehr viel Geld haben und ganz wenig Wohnungen für Menschen, mit den kleineren und mittleren Einkommen, die weniger Geld haben", sagt Barbara Steenbergen vom Internationalen Mieterbund.

Experten sagen, die Miete solle nicht mehr als ein Drittel des Netto-Einkommens übersteigen. Vielerorts müssen Mieter aber deutlich mehr von ihrem Einkommen für die Miete aufwenden. In Berlin zahlen Familien bei Neubauwohnungen im Schnitt 41,3 Prozent ihres Einkommens für eine Drei-Zimmerwohnung – kalt. In Leipzig liegt die Mietbelastung durchschnittlich bei 37,5 Prozent. Praktisch alle deutschen Großstädte sind mittlerweile zu teuer für Normalverdiener. Zum Vergleich: im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt bezahlt eine Familie für die gleiche Wohnung nur gut ein Zehntel ihres Einkommens.

Immobilienbesitzer bleiben oft anonym

Immer wieder bleiben Immobilienbesitzer anonym, wissen die Mieter nicht, wem ihre Wohnung gehört. So wie auch bei Eva Marx in Berlin: "Wir haben versucht heraus zu finden, was das für eine Firma ist. Über eine Internet-Recherche war das nicht herauszufinden". Auf dem ersten Anschreiben findet sich zwar ein Name mit Luxemburger Anschrift – doch wer dahintersteckt, bleibt zunächst verborgen. Auf Immobilienportalen im Internet werden die Wohnungen des Hauses aber schon zum Verkauf angeboten. Barbara Steenbergen fordert, "jeder Mieter solle das Recht haben, zu erfahren, wem das Haus gehört, in dem er wohnt."

Dem Steuerexperten Christoph Trautvetter gelingt es, die Investoren hinter der Luxemburger Adresse herauszufinden. Über Luxemburger Handelsregister sowie Geschäftsberichte eines großen US-amerikanischen Finanzinvestors findet er heraus, wem das Haus gehört, in dem unter anderem Eva Marx wohnt: Die Firma heißt Carlyle. Die Mieteinnahmen aus dem gekauften Haus in Berlin wiederum fließen auf die britischen Cayman Inseln in der Karibik.  Dort sitzt die Carlyle Management Group, die sich ihren Teil am Kuchen sichert, sowie ein Fonds namens Limited Partners, der die Investoren ausbezahlt. Das Firmengeflecht bietet den Vorteil, dass alles anonym und möglichst steuerfrei abläuft. Trautvetter schätzt die Rendite auf 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter – innerhalb weniger Monate. Das sind mehr als 30 Prozent Rendite.

Große Bauvorhaben in Deutschland oft mit ausländischem Kapital

Schaut man sich die Mega-Deals über 10 Millionen Euro an, dann kommt mehr als die Hälfte des Geldes aus dem Ausland. Denn in Deutschland ist das Geld nicht nur sicher angelegt, sondern es winkt auch eine enorme Wertsteigerung

"Das Geld kommt aus der ganzen Welt, weil es in Deutschland verhältnismäßig einfach ist, zu investieren. Das billige Geld ist überall da und es ist in Deutschland leider Gottes auch relativ einfach, anonym oder sehr verschleiert Geld zu investieren", sagt Justus von Daniels vom Recherchekollektiv Correctiv.

Rund die Hälfte des Geldes für Immobilien-Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 10 Millionen Euro in Deutschland, kam 2018 nach Angaben der bulwiengesa AG aus dem Ausland.
Rund die Hälfte des Geldes für Immobilien-Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 10 Millionen Euro in Deutschland, kam 2018 nach Angaben der bulwiengesa AG aus dem Ausland. | Bild: SWR/Quelle: Bulwiengesa AG

Teure Immobilienprojekte seien aber ohne ausländische Investitionen nicht zu finanzieren, sagt Stefan Schulze von Berkshire Hathaway HomeServices: "Es ist eher so, dass wir gerade durch diese Auslandsinvestments Stadtbereiche entwickeln können oder überhaupt Multimillionen-Projekte anschieben können, weil diese Investitionen getätigt werden. Neuer Wohnraum wird nicht für 6,50 Euro vermietet, sondern da erwarten die Käufer schon eine gewisse Mindestrendite. Wobei man dann eben auch wissen muss, dass aus den Mieteinnahmen, die generiert werden, auch Zinsen und Steuern bezahlt werden müssen." Am Ende bleibe für den Investor nicht so viel übrig, wie man denken würde.

Mehr kommunaler Wohnungsbau gefordert

Mietervertreter fordern, den Wohnungsbestand zu Rekommunalisieren, oder gar die Mieten durch einen Mietendeckel zu begrenzen. Stefan Schulze hält davon wenig: Noch mehr Regulierung führe nur dazu, dass sich das Wohnungsangebot weiter verschlechtern würde, sagt der Makler. "Das hilft Niemandem. Am Ende verwahrlosen die Bestände und dann, natürlich im Extremfall, hat man dieses DDR-Bild wieder, wo eben auch aufgrund der mangelnden Mieteinnahmen und Baustoffe eben nicht investiert wurde und die Objekte kaputtgegangen sind".

In Wien funktioniert das kommunale Wohnungssystem dagegen gut. Rund zwei Drittel der Wiener leben in städtisch gefördertem Wohnbau. Die Mieten sind bezahlbar, eine 58 Quadratmeterwohnung gibt es beispielsweise für 337 Euro und der kommunale Träger schreibt dennoch schwarze Zahlen.

Ein Film von Claus Hanischdörfer und Hanspeter Michel

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