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Service: Wann Mieterhöhungen erlaubt sind

mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Service: Wann Mieterhöhungen erlaubt sind | Video verfügbar bis 08.06.2022 | Bild: WDR

Mieterhöhung sind an der Tagesordnung. Einer Studie zufolge sind die Mieten in Deutschland zu Jahresbeginn deutlicher stärker gestiegen als in den Vorjahren. Danach stiegen im ersten Quartal 2021 die Mieten mit einer Steigerung von 1,8 Prozent so stark an wie seit fünf Jahren nicht mehr. Doch längst nicht jede Mieterhöhung ist auch zulässig.

Mietangleichung an ortsübliche Mieten

Der Vermieter hat drei Möglichkeiten, um nachzuweisen, dass die von ihm neu geforderte Miete ortsüblich ist. Das ist die Durchschnittsmiete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen bereits gezahlt wird. Sie ist ein repräsentativer Querschnitt der Mietpreise der letzten vier Jahre, wie sie für die jeweilige Wohnungskategorie vereinbart wurden. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung sind hierfür entscheidend.

Er kann dafür drei Vergleichswohnungen nachweisen, ein Sachverständigen-gutachten beifügen, oder auf den örtlichen Mietspiegel - dem zuverlässigsten Begründungs-mittel - hinweisen. Dabei handelt es sich um eine Übersicht der Durchschnittsmieten vor Ort. Sie werden von der Kommune selbst, oder den Interessenverbänden der Mieter und Eigentümer erstellt.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung

Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Bei einer Modernisierung, zum Beispiel energiesparende Fassadendämmung oder Heizungserneuerung, darf die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöht werden. Höchstens darf die Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um drei Euro je Quadratmeter und Monat steigen. 

Mieter sollten Mieterhöhung prüfen

Mieter müssen prüfen, ob sie auf die Forderung nach einer höheren Miete eingehen. Nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind zahllose Mieterhöhungsschreiben fehlerhaft und nicht wirksam. Führt der Vermieter in seinem Erhöhungsschreiben keine der nach dem Gesetz zulässigen Begründungen auf, bzw. fehlt es an einer entsprechenden Erläuterung, spricht einiges dafür, dass die Mieterhöhung schon formal unwirksam ist. In der Regel ist es nicht sinnvoll, den Vermieter auf solche Fehler hinzuweisen. Solange der Vermieter kein wirksames Erhöhungsschreiben vorlegt, bleibt es bei der alten Miete. Eine sprechende Klage würde der Vermieter dann verlieren.

Wirksamkeit von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Bestimmte Mieterhöhungen, zum Beispiel die auf die ortsübliche Vergleichsmiete, werden nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Mieterhöhung formal in Ordnung und sachlich begründet, so muss er seinen Segen geben. Darauf hat der Vermieter Anspruch. Um dies zu prüfen, hat der Mieter zunächst einmal eine Überlegungszeit: Den Rest des Monats, in dem er das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters bekommen hat, und zusätzlich weitere zwei Monate. Während dieser Prüfzeit kann der Mieter entscheiden, ob er dem Verlangen seines Vermieters ganz oder teilweise zustimmen will oder ob er die Mieterhöhung ablehnt.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht oder nicht vollständig zu und will der Vermieter die Erhöhung durchsetzen, muss er das Amtsgericht einschalten und "auf Zustimmung" klagen. Die Klage muss er spätestens drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben haben. Hat der Vermieter diesen Termin verpasst, ist die Mieterhöhung vom Tisch. Der Vermieter kann dann jedoch eine neue Mieterhöhung schicken. Das Zustimmungsverfahren beginnt wieder mit neuen Fristen zugunsten des Mieters.

Tipp: Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, ist damit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Hier sind bereits feste jährliche Miet-steigerungen im Mietvertrag festgelegt und somit darüber hinausgehende Anhebungen auf die Vergleichsmiete unzulässig. Auch bei einem Indexmietvertrag richten sich die Mietsteigerungen nach dem Vertrag und es ist keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete möglich.

Weitere Informationen

• Stiftung Warentest: Mieterhöhung - Was zulässig ist und was nicht
https://www.test.de/Mieterhoehung-Was-geht-und-was-nicht-geht-4489493-0/

• Miete in Zeiten von Corona - Das sollten Sie jetzt wissen!
https://www.swr.de/buffet/leben/miete-in-zeiten-von-corona-mietrecht-das-sollten-sie-jetzt-wissen/-/id=257304/did=25395062/nid=257304/1gm0s3b/index.html

Stand: 08.06.2021 10:01 Uhr

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