Eigentumsübergang an Grundstücken

Wie werden Kaufverträge über Grundstücke und Wohneigentum geschlossen?

Eigentum an einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung zu erwerben, ist deutlich komplizierter, als  beispielsweise eine Zeitung zu kaufen. Anders als bei alltäglichen Geschäften, muss jeder Kaufvertrag der Grundstücke oder Immobilien betrifft, notariell beurkundet werden. Auch wenn der Besuch beim Notar Zusatzkosten verursacht: Ohne geht es nicht. Verträge über den Erwerb von Grundeigentum, die ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen werden, sind unwirksam. Dahinter steht die Überlegung des Gesetzgebers, dass die Beteiligten an Grundstücksverträgen oft über einen Großteil ihres Vermögens verfügen, sich in der Regel sogar verschulden, um dem Kauf zu realisieren. Vor einem solchen weitreichenden Schritt soll eine ausführliche Beratung der Beteiligten und Kontrolle des konkreten Geschäfts durch einen Notar erfolgen, darum die Formvorschrift des Notarzwanges.  Nur auf Grundlage eines solchen notariellen Kaufvertrages kann dann das Eigentum am Grundstück übertragen werden.

Ist es mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags schon getan?

Nein. Der Kaufvertrag bildet im deutschen Recht nur das sogenannte Verpflichtungsgeschäft. Auf der Grundlage dieses Vertrages erfolgt dann die Eigentumsübertragung, gewissermaßen als zweiter Schritt.  Das Eigentum an der Immobilie geht also nicht schon automatisch mit Abschluss des Kaufvertrages auf den Käufer über. Für die  Übereignung von Immobilien bedarf es immer auch einer Eintragung ins Grundbuch.  

Warum noch zusätzlich eine Eintragung ins Grundbuch?

Das Grundbuch hat die Funktion, im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung von Grundeigentum, Klarheit über Rechtsverhältnisse an Grundstücken zu schaffen.  Darum ist erst mit der  Eintragung ins Grundbuch der Eigentumsübergang vollständig bewirkt.

Ein Beispiel: Wer eine Zeitung kauft, erwirbt das Eigentum an ihr, indem er sich mit dem Verkäufer einigt und die Zeitung dann übergeben bekommt. Ab diesem Moment ist für jedermann sichtbar, dass hier der Eigentümer gewechselt hat. Ein Grundstück kann man aber nicht "übergeben" wie eine Zeitung. Nach der Einigung über den Eigentumsübergang  muss also ein anderer Akt hinzukommen, der die Funktion der Übergabe ersetzt. Dieser Akt ist die Eintragung ins Grundbuch. Neben dieser Funktion erleichtert das Grundbuch auch den Rechtsverkehr, weil hier für jedermann, der ein berechtigtes Interesse an dem Grundstück hat, klar wird, wem es gehört, mit welchen Verbindlichkeiten es belastet ist und  welche weiteren Rechtsverhältnisse an dem jeweiligen Grundstück bestehen. Auch Hypotheken, Wegerechte und andere Ansprüche, die sich auf das Grundstück beziehen, werden hier eingetragen. Zum Schutz für die Käufer wird auch in aller Regel eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen.  Ist also die Einigung vor dem Notar vollzogen worden, kann schon darüber ein entsprechender Vermerk hinterlegt werden. So haben die Käufer auch bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises und Eintragung ihres Eigentumsrechts am Grundstück die Gewissheit, dass das Grundstück nicht mehr anderweitig verkauft werden kann. Parallel zum Grundbuch gibt es noch eine Grundakte. In ihr werden sämtliche Urkunden aufbewahrt, auf deren Grundlage Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, also etwa die notariellen Verträge, aber auch Erbscheine, Vollmachten , Gerichtsurteile etc.

Was passiert, wenn Eintragungen falsch vorgenommen werden?

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, das heißt, die Eintragungen gelten als richtig, bis sie widerlegt sind. Natürlich kommt es auch mal vor, dass Eintragungen falsch vorgenommen werden, schließlich arbeiten auch auf dem Grundbuchamt nur Menschen.  Wenn also  das Grundbuch eine Rechtslage ausweist, die nicht mit der realen Lage übereinstimmt, dann kann derjenige, der von einer Falscheintragung unmittelbar beeinträchtigt wird, die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Derjenige, dem das Grundbuch in diesem Fall zu Unrecht ein Recht zuweist, muss der Berichtigung dann zustimmen.  Oftmals sind mit diesem Berichtigungsanspruch langwierige Verfahren und schwierige Rechtsfragen verbunden, denn die tatsächliche Eigentumslage an einem Grundstück zu ermitteln, das vielleicht über die Jahrzehnte mehrfach verkauft wurde ist nicht immer einfach. Die Beweislast trägt dabei derjenige, der den Berichtigungsanspruch geltend macht. Er muss also darlegen, dass die tatsächliche Rechtslage anders ist, als sie sich aus dem Grundbuch ergibt.  Eine Besonderheit hat dieser Anspruch: Er verjährt nicht. Der Berechtigte kann ihn also auch noch nach vielen Jahrzehnten geltend machen.

Warum ist die Eigentumslage oft kompliziert?

Das Grundbuch gibt es seit dem Jahr 1900, also seit der Zeit des Kaiserreichs. Es trat gemeinsam  mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Grundbuchordnung (GBO) in Kraft und wurde seitdem bis heute fortgeführt. Doch in der Zwischenzeit hat sich viel ereignet:  Erster Weltkrieg, Weimarer Republik, Nazi-Herrschaft, Zweiter Weltkrieg, Deutsche Teilung und Deutsche Wiedervereinigung. Leicht nachvollziehbar also, dass bei derart großen Verwerfungen im Staatsgebilde die Führung eines durchgängigen Grundbuchs nicht immer einfach war. Hinzu kommt, dass durch Vererbung Grundstücke oft über Generationen weitergegeben werden, bis sich herausstellt, dass es doch noch andere Erben gab, die berechtigt sind. Gerade bei Grundstücken gibt es oft mehrere Eigentümer, denen zu bestimmten Teilen das Grundstück gehört, auch das macht es nicht unbedingt einfacher, klare Rechtsverhältnisse  zu schaffen.

Wie kann man Einsicht ins Grundbuch nehmen?

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Dieses Grundbuchamt ist grundsätzlich beim Amtsgericht eingerichtet. Hier wird das Buch über die Grundflächen  geführt, die im Bezirk des jeweiligen Amtsgerichts liegen. Eine Besonderheit gilt in Baden-Württemberg, wo es in fast  jeder Gemeinde staatlich eingerichtete Grundbuchämter gibt.  Allerdings werden diese im Zuge der Grundbuchreform nun auch immer mehr den Amtsgerichten eingegliedert.

Einsicht ins Grundbuch darf jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. So ein berechtigtes Interesse hat zum Beispiel immer der Eigentümer, aber auch der Nachbar als Eigentümer eines angrenzenden  Grundstücks des Käufers oder etwa der Gläubiger einer Geldforderung, der diese vollstrecken will. Dritte ohne berechtigtes Interesse dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers keine Einsicht nehmen, aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes.