Faktencheck zu "Die Mietenexplosion"

Sendung vom 12.09.2018

Faktencheck

Die Gäste (v.l.n.r.): Ursula Weidenfeld, Anja Franz, Karin Jünke, Malu Dreyer, Christoph Gröner, Florian Schmidt
Die Gäste (v.l.n.r.): Ursula Weidenfeld, Anja Franz, Karin Jünke, Malu Dreyer, Christoph Gröner, Florian Schmidt | Bild: WDR / Dirk Born

Bei Maischberger wird engagiert diskutiert, Argumente werden ausgetauscht, es wird auch schon mal emotional und manchmal bleibt am Ende keine Zeit, um alles zu klären. Wenn Fragen offen bleiben, Aussagen nicht eindeutig waren oder einfach weitere Informationen hilfreich sein könnten, schauen wir nach der Sendung noch einmal drauf – hier in unserem Faktencheck.

Und das schauen wir uns an:

  • Wie viele Mietwohnungen fehlen in Deutschland?
  • Gibt es immer weniger Sozialwohnungen?
  • Ist Wien das Musterbeispiel des sozialen Wohnungsbaus?
  • Der Streit um das Kreuzberger Postscheckamt

Wie viele Mietwohnungen fehlen in Deutschland?

Bauunternehmer Christoph Gröner verwies in der Diskussion über eine Verschärfung der Mietpreisbremse auf die hohe Anzahl fehlender Wohnungen. Den Menschen, die überhaupt keinen Wohnraum finden, sei mit einer Regulierung der Mietpreise definitiv nicht geholfen. Stattdessen müsse endlich deutlich mehr Wohnraum durch Neubau geschaffen werden, so Gröner.

Bauunternehmer Christoph Gröner: Wie viele Wohnungen fehlen in Deutschland? | Video verfügbar bis 12.09.2019

Gröner: "Wir haben 1,2 Millionen Menschen, die eine Wohnung suchen. Wir diskutieren über Menschen, die alle 13 Jahre umziehen. Wir haben 1,2 Millionen Menschen, die suchen heute eine Wohnung. Und wir fabulieren und sagen, wir werden jetzt mal die Mieten anhalten."

Stimmt das? Wie viele Mietwohnungen fehlen in Deutschland tatsächlich?

Reiner Braun, Immobilienexperte
Reiner Braun, Immobilienexperte | Bild: empirica

Wir fragen nach bei Reiner Braun, er ist Vorstandsmitglied des unabhängigen Forschungsinstituts empirica. Der Wohnungs- und Immobilienexperte weist zunächst darauf hin, dass bei der Frage nach der Anzahl fehlender Wohnungen entscheidende Differenzierungen zu beachten seien. Da sich die Zahl nicht exakt ausrechnen lässt, kursieren grundsätzlich immer wieder unterschiedliche Werte, die allesamt aus Schätzungen hervorgehen. Braun erklärt die zwei unterschiedlichen Schätzansätze, die hier zur Anwendung kommen:

"Das sind zum einen Schätzungen für den mengenmäßigen Gesamtbedarf fehlender Wohnungen, den sogenannten Neubaubedarf. Und zum anderen Schätzungen für den Bedarf an Wohnungen im unteren Preissegment, also 'bezahlbare' Wohnungen."

So vermutet Braun, dass sich unser Studiogast Christoph Gröner mit seiner Aussage auf die Anzahl fehlender "bezahlbarer" Wohnungen bezog. Die von ihm angeführten 1,2 Millionen fänden sich nämlich in einer entsprechenden Schätzung der Böckler-Stiftung bestätigt. Braun erklärt, wie eine solche Schätzung im Einzelnen funktioniert:

"Es werden Annahmen getroffen, wie hoch eine Mietbelastung höchstens sein sollte (z.B. 30 Prozent vom Einkommen). Anschließend wird in einem Gedankenexperiment untersucht, ob es möglich wäre, die vorhandenen Wohnungen so umzuverteilen, dass kein Haushalt eine Belastung von mehr als 30 Prozent tragen müsste. Die Anzahl der Haushalte, denen man selbst in diesem theoretischen Feldversuch keine bezahlbare Wohnung zuordnen könnte, wird dann als Zusatzbedarf an bezahlbaren Wohnungen deklariert."

Die Böckler-Stiftung ermittelte auf diese Weise, wie bereits erwähnt, einen Bedarf von 1,2 Millionen bezahlbaren Wohnungen, eine Schätzung des Pestel-Instituts beläuft sich auf 1 Million.

Andere Institute, wie zum Beispiel das staatliche Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) oder auch das von Reiner Braun geleitete Institut empirica, wählen einen anderen Ansatz. Sie schätzen den sogenannten Neubaubedarf, wie Braun weiter erläutert:

"Hier wird nicht geschätzt, wie viele Wohnungen aktuell in welchem Preissegment fehlen, sondern wieviele Wohnungen künftig aufgrund (regional) steigender Einwohner-, bzw. Haushaltszahlen zusätzlich benötigt werden. Implizit wird bei solchen Bedarfsprognosen unterstellt, dass die Wohnungen auch wieder bezahlbar sind, wenn ausreichend viele gebaut werden. Denn aktuell sind viele Wohnungen ja nur wegen der hohen Knappheit nicht bezahlbar. Allerdings muss man auch zur Kenntnis nehmen, dass Neubauwohnungen in Deutschland sehr teuer sind. Das liegt weniger daran, dass Luxus gebaut wird, sondern vor allem an den vielen Vorschriften und Auflagen (Energieeinsparung, Brandschutz etc.) sowie am knappen und daher teuren Bauland."

Der von BBSR und empirica geschätzte Neubaubedarf beläuft sich aktuell auf 300 000 bis 400 000 Wohnungen pro Jahr. Braun betont allerdings, dass z.B. im Jahr 2017 lediglich rund 285 000 Wohnungen gebaut wurden. In den Jahren zuvor seien es sogar noch deutlich weniger gewesen. Addiere man diese Lücken über die letzten Jahre auf, so Braun, ergebe sich ebenfalls eine Größenordnung von etwa 1 Million zu wenig gebauter Wohnungen. Ob das in der Vergangenheit zu geringe Neubauvolumen tatsächlich vollständig nachgeholt werden muss, sei jedoch aus vielerlei Gründen umstritten:

"Viele sind wegen der regionalen Knappheiten z.B. nicht zum Studium nach Berlin gezogen, sondern in eine andere Universitätsstadt mit niedrigeren Mieten. Andere wiederum haben sich vermehrt zu Wohngemeinschaften zusammengeschlossen oder ziehen später aus dem Elternhaus aus. Tatsächlich müsste man ja auch nicht jede fehlende bezahlbare Wohnung neu bauen. Vielmehr können etwas zu teure Wohnungen auch durch Subventionen verbilligt werden. Ältere Wohnungen können mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus modernisiert werden, im Gegenzug muss der Vermieter die Wohnung an untere Einkommensgruppen und zu niedrigeren Mieten überlassen."

Fazit: Der Bauunternehmer Christoph Gröner betonte in unserer Sendung, anstatt die sogenannte Mietpreisbremse noch weiter zu verschärfen, müsse endlich viel mehr neu gebaut werden. 1,2 Millionen Menschen fänden in Deutschland zurzeit keine Wohnungen, weil diese schlichtweg nicht vorhanden seien, so Gröner. Exakte Angaben über die Zahl fehlender Wohnungen können grundsätzlich nicht gemacht werden. Es liegen allerdings diverse Schätzungen vor. Die Böckler-Stiftung beziffert den Bedarf an bezahlbaren Wohnungen tatsächlich auf etwa 1,2 Millionen. Gröner scheint sich also auf diese Zahl bezogen zu haben. Diese Schätzung trifft jedoch keine Aussage über den Neubaubedarf. Der beläuft sich anderen Instituten zufolge – unter Berücksichtigung der versäumten Bauaktivitäten der letzten Jahre – aktuell auf etwa 1 Million Wohnungen. Es ist allerdings fraglich, ob tatsächlich so viele Wohnungen neu gebaut werden müssen. Bezahlbarer Wohnraum kann z.B. auch nachträglich durch staatliche Subventionen geschaffen werden.

Gibt es immer weniger Sozialwohnungen?

Als wichtige Maßnahme, um von staatlicher Seite bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten, gilt gemeinhin der soziale Wohnungsbau. Auch in unserer Sendung wurde er kontrovers diskutiert. Florian Schmidt, Baustadtrat in Berlin-Kreuzberg/Friedrichshain, berichtete aus seinem Bezirk, wo er regelmäßig mit Investoren ringen müsse, um eine Förderung bezahlbarer Wohnungen durchzusetzen. Die Wirtschaftsjournalistin Ursula Weidenfeld beklagte zudem, speziell das Land Berlin habe in den zurückliegenden Jahren viel zu wenige Sozialwohnungen geschaffen. 

Gibt es immer weniger Sozialwohnungen? | Video verfügbar bis 12.09.2019

Schmidt: "Dann gibt es eine etwas komplizierte Geschichte. Eben hier eine Regelung, wie viel Prozent von neuem Wohnraum dann sozialer Wohnraum sein soll. Das hat sich geändert."

Maischberger: "Aber Sie müssen das erklären. Normal ist es einfach so, wenn jemand Wohnungen baut, dann wird er von Ihnen (gemeint ist Baustadtrat Florian Schmidt, Anm. d. Red.) erst einmal angehalten: 'So, Du darfst teure Wohnungen bauen, aber Du bist verpflichtet, auch günstige zu bauen.'"

Schmidt: "Genau."

Maischberger: "Die Regelung, wie viele günstige, hat sich geändert."

Schmidt: "Die hatte sich geändert."

(…)

Schmidt: "Ich sage nein, ich mache da nicht mit, wenn jemand einfach den Anteil von bezahlbarem Wohnraum um 25 Prozent kürzt. Da mache ich nicht mit!"

(…)

Weidenfeld: "Berlin hat, glaube ich, zwei Handvoll Sozialwohnungen in den letzten Jahren geschaffen. Vielleicht sind's auch zweihundert, aber viel mehr nicht."

Stimmt das? Gibt es immer weniger Sozialwohnungen?

Auch in dieser Frage wenden wir uns an den Immobilienexperten Reiner Braun, der uns zunächst erklären kann, wie das Prinzip des sozialen Wohnungsbaus grundsätzlich funktioniert:

"Der Staat vergibt einen zinsgünstigen Kredit zum Bau oder zur Modernisierung einer Sozialwohnung und verpflichtet den Vermieter im Gegenzug, die Wohnung nur an bestimmte Einkommensschichten (Belegungsbindung) und unterhalb der üblichen Marktmiete (Mietsubvention) zu überlassen. Diese Verpflichtung dauert nicht ewig, sondern endet in der Regel mit der Tilgung des zinsgünstigen Kredites (Bindungsdauer). Der Vermieter bekommt also eine Subventionszahlung als Entschädigung für seinen Mietverzicht und seine eingeschränkte Mieterauswahl. Im Prinzip könnte man auch eine unendlich lange Bindungsdauer vereinbaren, dann müsste aber auch die Entschädigung sehr viel größer ausfallen."

Die erforderlichen Subventionen seien ohnehin schon so hoch, dass nicht jedem Haushalt, der sich unterhalb der jeweiligen, länderabhängigen Einkommensgrenze bewegt, eine Sozialwohnung zur Verfügung gestellt werden könne. 

"In Großstädten erfüllen meist mehr als die Hälfte aller Mieter die Bedingungen, aber nur ein Bruchteil erhält Zugang zu einer Sozialwohnung. Deswegen spricht man auch von einer 'Förderlotterie': nur wenige profitieren von Sozialwohnungen, aber alle – auch Haushalte mit niedrigerem Einkommen - finanzieren die Subvention über ihre Steuern mit. Anders als beim Wohngeld gibt es eben keinen Rechtsanspruch auf die Zuweisung einer Sozialwohnung."

Auch Fehlbelegungen können zum Problem werden. In der Regel wird das Einkommen ausschließlich zum Zeitpunkt des Einzugs in eine Sozialwohnung überprüft. Wenn sich im Laufe der Zeit das Einkommen des Mieters erhöht oder etwa seine Kinder ausziehen, kann er somit dennoch in der Wohnung bleiben – ohne formalen Anspruch.

"Früher hat man in diesen Fällen eine Fehlbelegungsabgabe verlangt; dies führte jedoch vor allem in Großwohnsiedlungen der 1970er Jahre zum Auszug der Fehlbeleger und damit zu einer unerwünschten Konzentration sozial schwacher Haushalte (Segregation). Heute fördert man oft nicht mehr ganze Gebäude, sondern nur noch einzelne Wohnungen (z.B. ein Drittel aller Wohnungen eines Hauses). Insofern wäre die Gefahr von Segregationseffekten heute wohl kleiner. Dennoch gibt es derzeit in den allermeisten Regionen keine Fehlbelegungsabgabe."

Insgesamt bestätigt Immobilienexperte Braun, dass die Zahl der Sozialwohnungen sinkt. In früheren Jahren seien deutlich mehr Wohnungen gefördert worden – doch deren Bindungsdauer laufe allmählich aus. Dass der Rückgang vor allem auf den Verkauf kommunaler Wohnungsbestände speziell in den Neunzigerjahren zurückgeht, wie oft zu hören ist, kann der Experte nur bedingt bestätigen:

"Zum einen mussten die Käufer in der Regel die sozialen Bindungen noch fortführen. Und zum anderen war es in den Neunzigerjahren auch so, dass die Kommunen, bzw. die kommunalen Bestandshalter schlicht keine finanziellen Reserven mehr hatten, die Sozialwohnungen instandzuhalten oder zu modernisieren."

Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt im Übrigen an, im Jahr 2017 durch Neubauförderung die Errichtung von 3 131 mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen unterstützt zu haben. 2018 ständen Mittel für insgesamt 3 500 Wohnungen zur Verfügung. Unser Immobilienexperte merkt jedoch an, dass in den vorangegangenen Jahren hier weitaus weniger Sozialwohnungen gefördert worden seien. Die Kritik unseres Studiogastes Ursula Weidenfeld scheint also im Grundsatz durchaus berechtigt.

Dass die Zahl der Sozialwohnungen in ganz Deutschland zuletzt stark abgenommen hat, bestätigte kürzlich auch die Bundesregierung. In Reaktion auf eine Anfrage der Grünen-Fraktion erklärte man, im Jahr 2017 habe es insgesamt 1,2 Millionen Sozialwohnungen gegeben. Zum Vergleich: 2002 waren es noch 2,5 Millionen.

Fazit: Der soziale Wohnungsbau gilt als wichtiges Instrument, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. In unserer Sendung wurde jedoch beklagt, dass es immer weniger Sozialwohnungen in Deutschland gebe. Unser Immobilienexperte bestätigt, dass die Anzahl solcher Wohnungen sinkt. Ein Grund liegt vor allem darin, dass in der Vergangenheit deutlich mehr Wohnungen gefördert wurden, deren Miet- und Belegungsbindungen nun allmählich auslaufen. In Berlin etwa habe man in den zurückliegenden Jahren kaum Sozialwohnungen gefördert, wie Wirtschaftsjournalistin Ursula Weidenfeld richtig bemängelte. Aktuell vermeldet der Senat allerdings einen aufsteigenden Trend. Dass die Zahl in Deutschland insgesamt gesunken ist, bestätigte kürzlich auch die Bundesregierung. Demnach hat sich die Anzahl der Sozialwohnungen zwischen den Jahren 2002 (2,5 Millionen) und 2017 (1,2 Millionen) mehr als halbiert.

Ist Wien das Musterbeispiel des sozialen Wohnungsbaus?

Florian Schmidt, Baustadtrat im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, erklärte in unserer Sendung, das Vorbild für die von ihm angestrebte soziale Wohnungspolitik sei Wien. In der österreichischen Hauptstadt, so Schmidt, läge die Hälfte aller Immobilien bei der Kommune. Ein Erfolg, dem er wenigstens in seinem Bezirk nacheifern möchte.

Florian Schmidt: Wien als Vorbild für sozialen Wohnungsbau? | Video verfügbar bis 12.09.2019

Maischberger: "Was ist ihr Ziel? Wollen Sie, dass am Ende alle Häuser in der Hand der Politik sind, damit die Mieten nicht steigen?"

Schmidt: "Ich bin schon Realist, ich glaube nicht, dass wir alle so schnell schaffen werden. Wir haben zum Beispiel das Vorbild Wien. In Wien liegen 50 Prozent der Immobilien bei der Kommune. Das ist eine lange Tradition im roten Wien. Im grünen Friedrichshain-Kreuzberg liegen derzeit 25 Prozent des Wohnungsbestandes im Gemeinwohl – bei Stiftungen, Genossenschaften, und bei landeseigenen Gesellschaften. Wir würden gerne auf 50 Prozent kommen, dann wäre das ein bisschen mehr im Gleichgewicht."

Stimmt das? Ist der soziale Wohnungsbau in Wien tatsächlich so erfolgreich?

Michael Friesenecker, Soziologe
Michael Friesenecker, Institut für Soziologie der Universität Wien | Bild: privat

Michael Friesenecker vom soziologischen Institut der Universität Wien bestätigt uns, dass der soziale Wohnungsbau dort auf eine lange Tradition zurückschaue. Besonders der ikonische Wiener Gemeindebau, der im Besitz der Kommune Wien steht, verkörpere diese Tradition idealtypisch. Jedoch seien es nicht, wie in der Sendung behauptet, 50 Prozent aller Wiener Immobilien, die im Besitz der Kommune stehen:

"Laut der letzten verfügbaren Gebäude- und Wohnungszählung der Statistik Austria aus dem Jahr 2011 entspricht der kommunale Wohnbau, also der Gemeindebau, ca. 24 Prozent aller Wohnungen. Im Vergleich zu anderen Städten, die ihren kommunalen Wohnungsbestand verkaufen, wie etwa Berlin, ist das nach wie vor eine beindruckende Menge und entspricht in etwa 220 000 Wohnungen."

Hinzukommen weitere 15 Prozent, die im Besitz der gemeinnützigen Bauvereinigungen stehen. So ergibt sich in Wien ein Anteil von 39 Prozent, den der soziale Wohnungsbau ausmacht. Der Gesamtanteil des regulierten Mietwohnungsmarktes liege allerdings noch einmal höher, so Friesenecker:

"Zusätzlich fallen laut unseren Schätzungen ca. 25 Prozent des Altbaubestands, der vor 1945 erbaut wurde, unter mietrechtliche Regulierungsbestimmungen, die eine Deckelung der Miete vorsehen. Somit stellt der regulierte Mietwohnungsmarkt in etwa 64 Prozent des gesamten Wohnungsbestands dar, obwohl die mietrechtlichen Bestimmungen teilweise nicht greifen."

Doch auch in Wien sei insgesamt ein Anstieg der Mieten im privaten Segment zu beobachten, und zwar überdurchschnittlich. Friesenecker plädiert daher für einen stärkeren gesetzlichen Mieterschutz:

"Die Wichtigkeit eines mieterschutzorientierten Mietrechtsgesetzes zeigt sich vor allem vor dem Hintergrund, dass laut Statistik Austria die Mieten vor allem bei kürzlich abgeschlossenen Mietverträgen im privaten Segment deutlich zunehmen. Wobei, im Vergleich, die Mietsteigerungen im sozialen Wohnbau unterdurchschnittlich ausfallen. Somit ist das Zusammenspiel aus mietregulierenden Richtlinien im privaten Wohnungsmarktsegment und des sozialen Wohnungsbaus außerordentlich wichtig, um die Leistbarkeit der Mieten in den Städten zu garantieren."

Fazit: Florian Schmidt lobte in unserer Sendung den sozialen Wohnungsbau in Wien. In der österreichischen Hauptstadt, so Schmidt, läge die Hälfte aller Immobilien in kommunaler Hand. Dies wolle er sich für seine Politik im Bezirk Berlin-Friedrichshain/Kreuzberg zum Vorbild nehmen. Dass 50 Prozent aller Wiener Immobilien der Kommune gehören, ist so nicht ganz richtig. Laut der letzten Gebäude- und Wohnungszählung aus dem Jahr 2011 handelt es sich vielmehr um 24 Prozent aller Wohnungen. Dazu kommen allerdings weitere 15 Prozent, die den gemeinnützigen Bauvereinigungen gehören. Somit liegt der Anteil des sozialen Wohnungsbaus insgesamt bei 39 Prozent. Der Anteil des mietregulierten Mietwohnungsmarktes liegt Schätzungen zufolge bei etwa 64 Prozent. Doch im privaten Marktsegment steigen auch in Wien die Mieten überdurchschnittlich.

Der Streit um das Kreuzberger Postscheckamt

Unsere beiden Gäste Florian Schmidt und Christoph Gröner setzten im Studio einen Streit fort, der sie außerhalb schon seit Monaten umtreibt. Der Streit dreht sich um die bauliche Zukunft des alten Postscheckamts in Berlin-Kreuzberg. Bauinvestor Gröner hat das Grundstück gekauft und plant, das Areal durch den Bau von Wohnungen und Gewerbeflächen neu zu gestalten. Florian Schmidt (B’90/Grüne) ist zuständiger Baustadtrat im Bezirk und bemängelt Gröners Bauplanung. Vor allem das zahlenmäßige Verhältnis von Wohnungen zu Büros sieht er problematisch. Der Bezirk stoppte die Baugenehmigung vorerst. Der Streit geht weiter.

Altes Postscheckamt in Berlin-Kreuzberg
Streitobjekt in Berlin-Kreuzberg: Das alte Postscheckamt am Halleschen Ufer | Bild: rbb

Weitere Infos und Hintergründe zum Streit um das Kreuzberger Postscheckamt finden Sie hier:

Autoren: Tim Berressem, Paulina Fried

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