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Immobilien-Kauf: Risiken bei Bauträgern

PlayDas Haus von Michael C.
Immobilien-Kauf: Risiken bei Bauträgern | Video verfügbar bis 13.03.2020 | Bild: BR

  • Wer heutzutage ein Haus bauen will, kommt um Bauträger-Angebote meist nicht mehr herum.
  • Auch in kleineren Gemeinden kommen immer häufiger Bauträger zum Zug, denn die Erschließungs- und Baukosten sind oft so hoch, dass die Gemeinden auf Investitionen durch Bauträger angewiesen sind.
  • Nur wenige kennen die Risiken und Gefahren, die damit verbunden sind.

Das Bauträgermodell

Die Bauträger kaufen den Grund und bebauen ihn. Die Immobilienkäufer leisten zunächst Abschlagszahlungen. Am Schluss, wenn alles fertig und bezahlt ist, werden sie Eigentümer der Immobilie. Doch der Vorsitzende des Bauherren-Schutzbundes, einer gemeinnützigen Verbraucherschutzorganisation, Peter Mauel, warnt: "Bei Bauträger-Kaufverträgen wissen die meisten überhaupt nicht, was letztendlich da abläuft. Die Risiken und Gefahren, die da drinstecken, erkennen die gar nicht."

Zankapfel Eigentum

Das Haus von Michael C.
Das Haus von Michael C. | Bild: BR

Beispiel Michel C. aus Leverkusen: Er erwarb Mitte 2015 ein Reihenhaus von einem Bauträger. Es hatte noch Mängel. Die reklamierte er und überwies den Kaufpreis von 400 000 Euro nicht komplett. Doch der Bauträger reparierte die Mängel nicht. Ein Jahr später meldete die Firma Insolvenz an. Nun forderte der Insolvenzverwalter den kompletten Restbetrag, 30 000 Euro. Sonst bekäme er nicht das Eigentum an seinem Haus.

Bauträger oder Bauherr

Das ist die Besonderheit beim Bauträgervertrag: Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks. Damit zahlt der Käufer für eine Immobilie, deren Eigentümer er erst wird, wenn der Bau fertig ist und er alles bezahlt hat. Dagegen hat der Bauherr, der auf eigenem Grund baut, von Anfang an das Eigentum an dem Gebäude.

Für Michel C. ein Dilemma. Denn hätte er überwiesen, wäre er vermutlich auf den Schäden sitzen geblieben. Doch nach vier Jahren wollte er endlich als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Bauträger-Insolvenz

Die Sache landete vor Gericht. Michel C.s Glück: Er hatte vor der Insolvenz bereits Mängel angemahnt. Deshalb konnte er sich mit dem Insolvenzverwalter vergleichen, indem er nur die Hälfte des geforderten Betrages zahlte, um Eigentümer seines Hauses zu werden.

Hätte er die Mängel erst nach der Insolvenz des Bauträgers angemeldet, dann hätte er den vollen Kaufpreis zahlen müssen. Er hätte also gar nichts mehr mit dem restlichen Kaufpreis aufrechnen können. Dass er dann noch irgendetwas von seinen Mängelforderungen bekommen hätte, wäre unwahrscheinlich gewesen. Denn es wäre davon abhängig gewesen, wie viel Vermögen von der Firma insgesamt übriggeblieben wäre und wie viel die anderen Gläubiger noch zu bekommen gehabt hätten.  

Peter Mauel vom Bauherren-Schutzbund
Peter Mauel vom Bauherren-Schutzbund | Bild: BR

Peter Mauel vom Bauherren-Schutzbund macht deutlich, dass ein Bauherr auf eigenem Grund rechtlich in einer wesentlich besseren Position gewesen wäre: "Wäre er selber Bauherr gewesen, dann hätte er sich bereits von dem Unternehmen getrennt, hätte mit einem anderen Unternehmen fertig bauen können, und wäre von der Insolvenz gar nicht belastet worden."

Stillstand am Bau

Anderes Beispiel: Ein Berliner Bauträger-Komplex mit über 50 Wohnungen sollte eigentlich bis 2016 fertiggestellt sein. Doch seit Jahren passiert praktisch nichts mehr. Die Käufer zeigen uns jetzt noch gravierende Mängel von der fehlenden Hofbeleuchtung bis hin zu stehendem Wasser in der Tiefgarage. 

Die Käufer hatten einige Prozent des Kaufpreises zurückbehalten. Als sich der Einzugstermin ein Jahr und länger verzögerte, kamen viele Käufer in Schwierigkeiten, weil sie ihre bisherigen Wohnungen räumen mussten. Das nutzte der Bauträger aus, um sie unter Druck zu setzen: Nur, wenn sie den restlichen Kaufpreis überweisen, bekommen sie das Eigentum an ihrer Wohnung. 

Betroffene Kunden von einem Berliner Bauträger-Komplex
Betroffene Bauträger-Kunden in Berlin

Eine Käuferin schildert ihre Notlage: "Letztendlich hat man uns die Pistole auf die Brust gesetzt, entweder wir zahlen alles, dann bekommen wir den Schlüssel, wenn wir nicht gezahlt hätten, dann wären wir nicht in die Wohnung reingekommen. Dann hätten wir den Klageweg gehen müssen, und das dauert. Und da ich im achten Monat schwanger war, hatte ich nicht wirklich eine Wahl.

Ergebnis: Kosten für Reparaturen, die jetzt noch fällig werden, muss sie zusätzlich zum Kaufpreis zahlen.

Koalition plant Verbesserungen

Die Politik hat versprochen, etwas für Bauträger-Kunden zu tun. Auf dem Wohngipfel im September hieß es: "Im Bauträgervertragsrecht werden vorhandene Schutzlücken geschlossen. Insbesondere wird für den Fall der Insolvenz des Bauträgers der Erwerber besser abgesichert, damit dieser nicht in eine wirtschaftlich ausweglose Situation gerät."

Es wurde eine Arbeitsgruppe mit Experten eingesetzt, für Sommer 2019 ist ein Referentenentwurf in Aussicht gestellt.

Der Vertreter der Verbraucherseite in dieser Arbeitsgruppe, Peter Mauel vom Bauherren-Schutzbund, fordert eine neue Struktur des Bauträger-Geschäfts. Die Käufer sollen gleich zu Anfang Grundeigentümer werden: "In einem ersten Schritt erwirbt der private Bauherr das Grundstück und bezahlt es auch, wird Eigentümer, und die weitere Abwicklung wird dann von dem gleichen Unternehmen durchgeführt, das dann auf dem Grundstück das Gebäude erstellt. Der große Vorteil bei der Geschichte wäre eben halt, das Geld des privaten Bauherrn landet auf seinem Grundstück und nicht auf einem fremden, alle Risiken, die damit verbunden sind, wären auf diesem Wege eliminiert."

Dann hätten bei großen Mehrfamilienbauten sehr viele Käufer sehr kleine Eigentumsanteil, das sei sehr kompliziert, meint dagegen die Bauträger-Seite, vertreten vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Geschäftsführer Christian Bruch plädiert deshalb für eine andere Lösung, nämlich, "dass der Erwerber zu Beginn eines Vertrages eine sogenannte Fertigstellungsversicherung abschließt, anbieten würde sich ein Volumen von 10 Prozent des Gesamtauftrages, zusammen mit der ohnehin bestehenden Möglichkeit, 5 Prozent von der ersten Rate einzubehalten, hätte er am Ende 15 Prozent des Gesamtvertragsvolumens als Sicherheit, die würden ihm zur Verfügung stehen, falls durch die Insolvenz des Bauträgers und die Fortführung des Bauvorhabens Mehrkosten entstehen."

Rat bei Bauträger-Verträgen

Wie auch immer die neue Regelung aussehen wird, wirksam wird sie frühestens in einem Jahr. Wer aktuell plant, einen Bauträger-Vertrag abzuschließen, sollte sich vorher unabhängigen Rat einholen. 

Bericht: Katharina Adami

Stand: 14.03.2019 10:49 Uhr

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