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Besser bauen

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Besser bauen | Video verfügbar bis 09.01.2020 | Bild: SR

– Baugenossenschaften sind wieder im Kommen
– Sie schaffen Wohnungen zum halben Mietpreis
– Kommunen setzen auf Konzeptvergabe statt Höchstpreisverfahren
– Nutzer haben Planungssicherheit
– Immobilienspekulationen kann Riegel vorgeschoben werden

Eine gute Idee für alle, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind: Mitglied einer Baugenossenschaft werden. Solche gemeinnützigen Träger gibt es schon seit über hundert Jahren, aber sie sind jetzt wieder ganz aktuell. Sie bieten nämlich, was viele sonst meistens vergeblich suchen: eine bezahlbare Wohnung, manchmal sogar mitten in der Stadt!

Genossenschaftswohnung zum halben Mietpreis            

Ein Neubauprojekt in Hamburg – Eppendorf – schicke Gegend, zentral gelegen. Wer hier wohnt, muss normalerweise tief in die Tasche greifen. Die Miete für Neubauten liegt oft zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter – kalt. Tendenz seit Jahren steigend. Aber hier, bei diesem besonderen Projekt entstehen Wohnungen des Bauvereins der Elbgemeinden, einer 120 Jahre alten Genossenschaft. Und die kosten nicht einmal die Hälfte.

Konzeptvergabe statt Meistbieterverfahren

Michael Wulf, Bauverein der Elbgemeinden: "Ich denke das Hauptvehikel wird gewesen sein, dass die Stadt Hamburg sich 2011 entschlossen hat, die Grundstücke nicht im Höchstpreisverfahren, sondern im Rahmen der Konzeptvergabe zu vergeben. Und wir haben uns hier beworben. Als Wohnungsbaugenossenschaft, mit Partnern zusammen. und haben dann genau über diesen Umstand das Grundstück am Ende bekommen und sind da sehr glücklich drüber."

"Konzeptvergabe" – das heißt die Stadt verkauft nicht an den meist bietenden Investor, sondern an den mit den besten Ideen. Denn zum Projekt auf dem Gelände eines ehemaligen Krankenhauses gehören nicht nur geförderte Wohnungen mit niedrigen Mieten, sondern  auch Betreuungseinrichtungen und ein Kulturhaus – ein ganz neues Quartier.

Und auch neue Perspektiven für Menschen wie Heike W.: "Sozialer Wohnraum, der ist ja total geschrumpft. Da gibt es ja fast nichts mehr. Und im barrierefreien Bereich noch weniger. Und gerade auch was Rollstuhl-Wohnungen anbelangt, das ist ganz, ganz schlecht."

Aber jetzt sind die Aussichten gut. Denn als neues Genossenschaftsmitglied des Bauvereins der Elbgemeinden drohen ihr nicht mehr die auf dem freien Mietmarkt üblichen Hiobsbotschaften.

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Wohnanlage | Bild: SR

Heike W.: "Bei normalen Wohnverhältnissen gibt es ja immer die Möglichkeit, wenn der Vermieter sagt: Oh, ich brauche die Wohnung, es gibt jetzt Eigenbedarf. Meine Oma und ich wollen da selbst reinziehen, dass er dann kündigen kann. Und das kann bei einer Genossenschaft nicht funktionieren, das Argument, weil wir Nutzer sind." 

Bezahlbare Mieten auch nach Förderende

15 Jahre Planungssicherheit für die Nutzer. Das ist Bedingung für die öffentliche Förderung. Fast die Hälfte der Hamburger Haushalte hätte  theoretisch Anspruch auf eine solche Wohnung. Denn die Einkommensgrenze wurde im vergangenen Jahr erhöht. Für einen Vier-Personen-Haushalt liegt sie jetzt bei 67.500 Euro brutto im Jahr.  Auch nach den 15 Förderjahren bleibt alles im Bestand der Genossenschaft. Einige Häuser des Bauvereins in Altona stehen schon 80 Jahre. Und haben Kaltmieten unter 6 Euro pro Quadratmeter.  

Michael Wulf, Bauverein der Elbgemeinden: "Am Markt könnten wir sicherlich mehr bekommen. Der aktuelle Mittelwert des Mietenspiegels hier in Hamburg liegt allein schon bei € 8,44. Ist zumindest ein Blitzlicht darauf, dass rein vom Markt her oder von den Mieten her durchaus mehr gehen könnte. Aber wir sind nur einem verpflichtet, nämlich unseren Mitgliedern. Dann kalkulieren wir eben die Miete so, dass sie fair ist. Wir nehmen also nicht mehr, als das was wir brauchen, wenn man so will."

Auch in kleineren Städten ist der Wahnsinn auf dem Wohnungsmarkt inzwischen angekommen. Wie hier in Neuss. Die Nachfrage aus Düsseldorf schwappt schon lange in die Nachbar-Stadt am Rhein mit ihren 160.000 Einwohnern über. Bezahlbarer Wohnraum auch hier Mangelware.

Reiner Breuer (SPD), Bürgermeister Neuss: "Und deswegen sind wir an die Genossenschaft herangegangen und haben gesagt: Wenn ihr euch verpflichtet, zur Hälfte auch sozialen Mietwohnungsbau zu machen, dann erhaltet ihr das auch zu einem Preis, zu dem ihr das Wirtschaftliche darstellen könnt."

Soll heißen: hier hat die Stadt bewusst auf den Höchstpreis für das zentral gelegene Grundstück verzichtet. Und unterstützt so eine Genossenschaft, bei der es nicht um die Maximalrendite geht.

Spekulationen einen Riegel vorschieben

Ulrich Brombach, Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft Neuss: "Ein privater Investor wird so ein Mietobjekt errichten und es vielleicht 10 Jahre oder 20 Jahre behalten, dann wird er es veräußern. Er wird versuchen in dieser Zeit eine möglichst große Rendite aus dem Objekt herauszuziehen."

Deshalb können sich viele Normalverdiener auch in mittelgroßen Städten wie Neuss kaum noch eine Neubauwohnung leisten.

Ulrich Brombach, Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft Neuss: "Und das ist eben nicht der genossenschaftliche Ansatz. Der genossenschaftliche Ansatz ist ein Ansatz, der ein solches Gebäude über einen Zeitraum von mindestens 80 Jahren betrachtet. Unsere ersten Häuser, die wir errichtet haben von 1901, die haben wir noch."

Kommunale Verantwortung bei Grundstücksvergabe

Genau wie diese Backsteinsiedlung aus den 1920er Jahren. Zentral gelegen, grundsaniert und mit Mieten knapp über 7 Euro pro Quadratmeter. Mit diesem nachhaltigen Ansatz entstehen auch die neuesten Wohnungen der Genossenschaft. Und die sind heiß begehrt. 

Ulrich Brombach, Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft Neuss: "Wir haben jetzt hier öffentlich geförderte Wohnungen mit einer Miete von 5,75 Euro. Die frei finanzierten Wohnungen werden etwa bei 9 Euro liegen. Wir müssen viele Leute abweisen. Als Faustformel kann man sagen: Von sechs Bewerbern können wir einen nehmen."

Genossenschaften – ein bewährtes Modell – und eine neue Chance zur Abkühlung des völlig überhitzten Wohnungsmarkts. Wenn Städte und Gemeinden bereit sind, auf den schnellen Euro zu verzichten.

Ein Beitrag von Jörn Kersten

Stand: 10.01.2019 09:46 Uhr

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