Immobilien-Boom: Ist Teilverkauf eine Lösung?

• Teilverkauf einer Immobilie bedeutet: Investor wird Miteigentümer, Wohnrecht bleibt erhalten, Liquidität steigt
• Sehr großes Marktpotential – Rund 13,5 Millionen Senioren leben in eigener Immobilie
• Angebote für Teil(ver-)käufe nehmen deshalb zu, sind aber sehr komplex
• Fallstricke bei Wertänderung beachten
• Leibrente – eine Alternative zum Teilverkauf an Investoren
• Verbraucherschützer fordern dringend gesetzlichen Rahmen für Übertragungsmodelle von Immobilien

Viele Haus- und Wohnungseigentümer sind zwar auf dem Papier vermögend – bei Bedarf aber nicht liquide. Für viele Senioren schnell ein Problem. Deshalb wird aktuell massiv die Werbetrommel für einen Teilverkauf von Immobilien gerührt. Das bedeutet, man behält sein Wohnrecht und bekommt Geld, um sich eine schöne Zeit zu machen. Wie funktioniert das – und für wen kann es eine Lösung sein?

Investor wird Miteigentümer

Vor gut 20 Jahren haben Heike und Frank L. ihr Haus in Oldenburg gekauft. Zunächst lief alles gut, doch dann wurde er schwer krank und musste in Frührente gehen. Damit war es kaum zu schaffen, ihr Darlehen abzubezahlen.

Im Internet stieß er zufällig auf eine Werbeanzeige: Teilverkauf. Ein Investor wird Miteigentümer der Immobilie, dafür wird kurzfristig Geld ausbezahlt.

Frank L.: "Da wurde uns echt klar, dass wir das machen, und dass wir unsere Schulden tilgen können, und dass wir dann noch einen großen Batzen übrig haben, um diese Freiheit auch endlich mal spüren, die man hat."

So wie Ehepaar L. stecken viele Menschen in der Zwickmühle: Sie haben eine wertvolle Immobilie, aber es bleibt zu wenig Geld zum Leben. Zunehmend drängen Anbieter auf den Markt, die sich vor allem an Senioren richten. Mit dem Versprechen: Wer seine Immobilie ganz oder teilweise verkauft, kann darin wohnen bleiben. Und ist finanziell wieder flüssig, um sich oder den Nachkommen etwas Gutes zu tun.

Angebote sehr komplex

Doch der Dschungel der Anbieter und Modelle ist selbst für Experten schwer zu durchschauen.

Thomas Mai, Verbraucherzentale Bremen: "Das Produkt selbst ist sehr komplex, die unterscheiden sich in der Preisgestaltung, ganz unterschiedliche Klauseln, die man im Ganzen als Verbraucher kaum versehen oder durchblicken kann."

Familie L. hat sich für einen Teilverkauf entschieden. Und das geht grundsätzlich so:

Modellrechnung Teilverkauf:

Angenommen, ein Haus hat einen aktuellen Marktwert von 400.000 Euro. Dann kauft der Investor den Eigentümern einen Teil davon ab, in der Regel bis zur Hälfte (200.000 Euro).

Bis an ihr Lebensende dürfen sie alleine darin wohnen. Kämen sie in ein Pflegeheim, dürften sie das Haus auch vermieten und die Miete behalten. Das heißt im Fachjargon "Nießbrauch".

An den Investor müssen sie allerdings ein Nutzungsentgelt zahlen, hier 483 Euro im Monat. Je nach Zinsniveau kann es auch niedriger oder höher ausfallen. Reparaturen muss man meistens selbst tragen.

(Quelle Berechnung: Deutsche Teilkauf)

Achtung Fallstricke bei Wertverlust

Steigt die Immobilie im Wert, nehmen die Besitzer am finanziellen Zuwachs teil. Aber was, wenn der Wert im Laufe der Jahre sinkt?

Thomas Mai, Verbraucherzentrale Bremen: "Dann kann das Ganze zum Bumerang werden und eine große Enttäuschung tritt ein. Weil der Investor, der behält sich einen fiktiven Gewinnanteil vor. Das heißt beim Gesamterlös, beim Gesamtverkauf mal später, bekomme ich unter Umständen 30.000 oder 40.000 Euro weniger als gedacht."

Die Deutsche Teilkauf in Düsseldorf, einer der Anbieter. Das Unternehmen besteht erst seit Sommer 2020. Die Geschäfte werden über Telefon und Video abgewickelt. Nur Immobilien mit Potential werden aufgekauft. 

Marian Kirchhoff, Deutsche Teilkauf: "Wir haben festgestellt, dass es rund 13,5 Millionen Seniorenhaushalte gibt mit einer Immobilie, und insofern ist das Marktpotential sehr groß. Wir wollen Hunderte, ja Tausende Immobilien kaufen, das sind unsere Ziele."

Instandhaltungspflicht  trotz Teilverkauf

Auch Renate J. und Margret H. denken über ihre Immobilie und ihre Zukunft nach. Beide sind Ende 60 und kinderlos. Sie wohnen in einem gemeinsamen Haus, jede in ihrer separaten Wohnung.

Margret H.: "Wir suchen eine Möglichkeit, dass wir jetzt das Haus verkaufen, hier noch drin wohnen bleiben können, und dann aber auch in einem Zeitraum bis zu zehn Jahren austeigen können."

Sie haben sich auch mit einem Teilverkauf beschäftigt, aber dann doch dagegen entschieden.

Renate J.: "Wir wollen frei sein von diesen Überlegungen, das Haus instand halten zu müssen… und das alles wäre beim Teilverkauf ja noch notwendig, und deshalb möchten wir also so einen Teilverkauf nicht."

Leibrente – Alternative zum Teilverkauf

Heinz und Wera S. sind einen anderen Weg gegangen. Anfang des Jahres haben sie ihr Haus komplett verkauft, werden aber weiter darin wohnen. Das kinderlose Paar ist viel in der Welt herumgekommen und dankbar für ein erfülltes Leben. Deshalb sollte das Haus auch keinem Finanzinvestor in die Hände fallen.

Heinz S.: "Man hinterlässt etwas, nicht in irgendein Wirtschaftsunternehmen, in Aktiengesellschaften, wo irgendwelche Leute davon profitieren, sondern man hat etwas Positives, etwas Soziales getan und geht mit einem guten Gefühl, das ist das Wichtigste."

Den Vertrag haben Heinz und Wera S. mit der kirchlichen Stiftung Liebenau abgeschlossen. Diese wird das Haus später einmal verwerten und damit hilfsbedürftige Menschen unterstützen. Für den Verkauf bekommen Heinz und Wera S. keine Einmalzahlung, sondern eine so genannte Leibrente. Auch dazu eine Modellrechnung:

Modellrechnung Leibrente – Ehepaar 72 Jahre:

Wir nehmen wieder dasselbe Musterhaus mit 400.000 Euro Marktwert. Das Eigentum wird komplett an den Anbieter übertragen. Dafür darf man bis zum Lebensende kostenlos wohnen bleiben und bekommt zusätzlich eine Rente von 850,000 Euro pro Monat.

Allerdings: Renovierungen wie eine Heizung oder ein neues Dach müssen die bisherigen Besitzer aus eigener Tasche zahlen. Falls der Anbieter Sanierungen übernimmt, gibt es nur 560,00 Euro Rente monatlich.  

Wenn die Eheleute etwa ins Pflegeheim müssen, können sie das Haus nicht vermieten. Zusätzlich zur Rente bekommen sie dann aber eine Abfindung für das nicht mehr genutzte Wohnrecht. In unserem Beispiel wären das 85.000 Euro.

(Quelle Berechnung: Stiftung Liebenau)

Wera S.: "Wir haben einen Schritt gemacht, der wohl nicht leicht war, aber jetzt im Nachhinein sind wir einfach freier."

Sanierungsfälle abgelehnt

Christoph Sedlmeier ist bei der Stiftung für diese Verträge zuständig. 120 Wohnimmobilien hat er bislang verrentet. Auch er kauft keine Sanierungsfälle.

Christoph Sedlmeier, Stiftung Liebenau: "Die Immobilien sollten einen Verkehrswert von 200.000 Euro oder darüber haben, sollten in einem anständigen bewohnbaren Zustand sein und in einer Lage, von der wir annehmen können, dass sie in mehreren Jahren auch noch eine gesuchte Lage ist."

Gesetzlicher Rahmen dringend erforderlich

Der Markt wird deutlich wachsen und könnte dann auch unseriöse Anbieter auf den Plan rufen. Experten fordern deshalb schon jetzt eine Regulierung des heiß umkämpfen Geschäfts.

Dr. Olaf Methner, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht: "Man muss eben sagen, dass jeder Pommesbudenbetreiber oder jeder Brötchenverkäufer eine behördliche Genehmigung braucht, und hier überprüft wird, in dem Bereich, der aber doch viel weitreichender ist und wirtschaftlich auch viel bedeutender ist, wo Verbraucher noch mehr geschützt werden können, da gibt es gar keine Regulierung und Überprüfung, und das kann es ja wohl nicht sein."

Thomas Mai, Verbraucherzentrale Bremen: "Momentan bestimmen ja nur die Anbieter den Markt, sie bestimmen die Preise, die Vertragsklauseln, sie bestimmen auch die Gebühren und Entgelte. Es müsste ein gesetzlicher Rahmen her, um die Verbraucher zu schützen. Es ist dringender Bedarf dafür."

Renate J. und Margret H. wollen nochmal in Ruhe überlegen, was das Beste für sie ist. Genau das raten auch Verbraucherschützer: Erst genau informieren und dann unterschreiben. Oder eben nicht.

Ein Beitrag von Nicole Würth

Onlinebearbeitung: Ute Kunsmann

Der Beitrag wurde produziert vom Saarländischen Rundfunk (SR) für "Das Erste".

Stand: 19.08.2021 08:15 Uhr