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Wie riskant ist Crowdinvesting in Immobilien?

PlayImmobilien in Niedersachsen (Symbolfoto)
Wie riskant ist Crowdinvesting in Immobilien? | Video verfügbar bis 22.07.2021 | Bild: picture alliance/Hilal Özcan/dpa

  • Es klingt nach Anleger-Traum: In reale Sachwerte investieren, hohe Zinsen von fünf oder sechs Prozent kassieren und das bei kurzen Laufzeiten von einem oder zwei Jahren: Crowdinvestments boomen in der Niedrigzinszeit.
  • Doch wenn nicht alles glatt läuft, droht der Totalverlust. Denn meist handelt es sich um sogenannte Nachrangdarlehen.
  • Experten warnen: Solche Schwarmfinanzierungen kombinieren den risikoreichsten Teil des Baugeschäfts mit einer höchst riskanten Art der Finanzierung – zu Lasten des Kleinanlegers, wenn es hart auf hart kommt.

Wolfhard B. will Geld anlegen und hofft auf gute Zinsen. Deshalb investiert er in Immobilienprojekte – auf sogenannten "Crowdinvesting"-Plattformen. Dort locken zum Beispiel beim Marktführer Exporo lukrative Zinsen, berichtet Wolfhard B.: "Bei Exporo habe ich zwölf Finanzierungsprojekte, die bringen zwischen fünf und sechs Prozent." Die Plattformen sprechen bewusst Kleinanleger an. Die können schon mit kleineren Beträgen dabei sein und größere Projekte mitfinanzieren. "Meine Favoriten sind Kitas oder Pflegeheime", erzählt Wolfhard B.

Niels Nauhauser, Verbraucherzentrale Baden-Württemberg
Niels Nauhauser, Verbraucherzentrale Baden-Württemberg | Bild: BR

Mittlerweile werben zahlreiche sogenannte Crowdfinanzierer um das Kapital von Kleinanlegern. Die Slogans lauten etwa: "Einfach und transparent in Immobilien investieren." Oder: "Beteiligen Sie sich an Immobilienprojekten". Doch investieren Kleinanleger dabei wirklich in Immobilien? Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg sieht solche Werbung kritisch und geht juristisch dagegen vor. In erster Instanz bekam sie nicht Recht. Die Verbraucherschützer haben jedoch Berufung eingelegt. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg erklärt warum: "Das Problem bei diesen Crowdinvestments ist oftmals, dass Anlegern vorgegaukelt wird, sie würden in Immobilien investieren. Aber tatsächlich werden meist Darlehensverträge verkauft, also auch Nachrangdarlehensverträge. Und das sind nach unserer Auffassung keine Geldanlagen in Immobilien."

Kleinanleger als "Puffer" für Banken

In der Regel funktionieren Crowdinvestments in Immobilien so: Ein Immobilienentwickler oder "Projektierer" möchte bauen oder ein Grundstück bzw. Gebäude erwerben. Dafür benötigt er meist einen Kredit von einer Bank. Doch dazu braucht er Eigenkapital – und daran fehlt es oft. Genau hier kommen die Crowdfinanzierer ins Spiel. Sie sammeln Geld von Kleinanlegern, das sie dem Investor als Ersatz für fehlendes Eigenkapital zur Verfügung stellen.

Meist geschieht dies über sogenannte Nachrangdarlehen. Für den Investmentexperten Stefan Loipfinger ist das eine riskante Form der Geldanlage – vor allem wenn ein Projekt scheitert: "Man muss als Anleger ganz klar sagen, ich bin der Puffer für die Bank. Wenn was schiefgeht, ist erst mein Geld weg und nicht das Geld von der Bank."

Wie riskant sind die Investments für Kleinanleger?

Marktführer bei den Crowdinvesting-Anbietern für Immobilien ist nach eigenen Angaben die Hamburger Firma Exporo. Das Unternehmen hat seit 2014 gut 440 Millionen Euro von Privatanlegern eingesammelt, um Immobilienprojekte mitzufinanzieren. Laut Exporo werden viele Projekte vorzeitig zurückgezahlt. Die Auswahl der Projekte sei streng, betont Geschäftsführer Simon Brunke: "Seien Sie versichert, wir tun vieles dafür, schlechte Risiken rauszuprüfen. Das ist ein ganz, ganz hoher Anspruch von uns, dass wir von vornherein schlechte Risiken ausschließen und nur die Risiken finanzieren, wo wir an den Erfolg des Projektes glauben." Exporo verdient bei jedem Projekt an der Vermittlung von Kapital. Die Kleinanleger zahlen keine Gebühren, müssen aber mit dem Risiko eines Totalverlustes rechnen. Bei Exporo setzt man auf aufgeklärte Privatanleger: "Bei uns haben wir den mündigen, selbstbestimmten Investor, der auch bereit ist, ein bestimmtes Risiko einzugehen", erläutert Simon Brunke.

Wolfhard B.
Wolfhard B. | Bild: BR

Allerdings läuft auch bei Exporo nicht immer alles rund. Aktuell gibt es zwei Insolvenzverfahren. Betroffen sind Vorhaben in Marburg und rund 1700 Anleger. Darunter auch Wolfhard B.. Ihm ist klar, wie es im schlimmsten Fall ausgehen könnte: "In dem Fall ist die komplette Investitionssumme plus Zins flöten."

Auch andere Projekte machen Probleme: Zum Beispiel das Projekt "In Scheyern". Hier verzögerte sich die Rückzahlung an die Anleger. Laut Projektierer, weil mit dem Umbau des Wohnhauses erst später begonnen werden konnte als geplant. Ein weiterer Fall: In Greifswald sollten sieben Häuser unter anderem mit Studentenappartements entstehen. Doch der Bau hat noch gar nicht begonnen. Seit Herbst vergangenen Jahres warten Privatanleger auf die Rückzahlung ihres Geldes und die versprochenen Zinsen. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt: "Privatanleger können das Risiko unmöglich einschätzen, selbst wenn sie die Prospekte lesen. Denn sie haben ja gar keine Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes. Sie wissen also nicht, was ist das Objekt tatsächlich wert? Ist so ein Projekterfolg überhaupt wahrscheinlich oder nicht? Das einzuschätzen ist eine absolute Unmöglichkeit."

Ein weiteres Manko: Um Risiken richtig bewerten zu können, bräuchten gerade Kleinanleger ausreichend Zeit. Doch genau die bekommen sie oft nicht, weil Informationen erst kurz vor Investitionsstart zur Verfügung stehen, kritisiert der Experte Stefan Loipfinger vom Portal Investmentcheck: "Indem ich oft nur wenige Stunden Zeit habe, führt das dazu, dass ich als Anleger nicht prüfen kann, ob dieses Investment wirklich vielversprechend ist oder nicht." Simon Brunke, Geschäftsführer von Exporo, rät: "Wenn ich denke, ich habe nicht ausreichend Zeit, dann darf ich auch nicht investieren oder sollte nicht investieren."

Exporo-Projekt
Exporo-Projekt | Bild: BR

Ein anderes Beispiel: Im Münchner Stadtteil Schwabing soll ein fünfstöckiger Neubau entstehen. Exporo-Anleger haben dafür 3,7 Millionen Euro investiert. Annegret Bähnisch macht das fassungslos. Denn es geht um das Haus, in dem sie zur Miete wohnt und das unter Ensembleschutz steht. Davon sei im Exosé für Exporo-Anleger aber nichts zu lesen, berichtet Annegret Bähnisch: "Es ist nur von einem Grundstück die Rede. Nirgendwo steht, dass hier auch ein Gebäude steht."

Noch gibt es für das Projekt keine Baugenehmigung. Wenn die da ist, will der Eigentümer die Immobilie für 28 Millionen Euro weiterverkaufen. Laut Exposé von Exporo soll der Gewinn mehr als 6 Millionen Euro betragen. Kann diese Rechnung aufgehen? Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, hat sich das Projekt angesehen: "Die Projektrechnung kann nur dann aufgehen, wenn wir mit erheblichen Preiszuwächsen in München kalkulieren. Da ist schon eine große spekulative Komponente drinnen."

Der Fall zeigt: Immobilien-Firmen nutzen das Geld von Crowdinvesting-Anlegern auch, um in angespannten Wohnungsmärkten auf Wertzuwächse zu spekulieren.

Bericht: Josef Streule, Lisa Wreschniok

Stand: 23.07.2020 15:24 Uhr

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